社區變公共空間？“豪宅”賣點可能要縮水

    未來，人們居住的小區可能都要把圍墻打通，外面的行人、車輛在社區里穿行而過，那將是怎樣一種情形？近日，一則“加強城市規劃建設管理工作”的意見稿引發強烈關注，意見中有關“不再建設封閉住宅小區”的內容激起民眾的口水戰。

　　在眾多的議論聲中，社區開放后的安全和物業管理等問題備受關注。

　　“新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開。”——意見稿。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷認為，小區和大院開放，不但可以實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進城市土地的節約利用，還可以提供更多的停車泊位和公共綠地，變相增加更多的公共設施。

　　K2地產一位不愿透露姓名的負責人對記者表示：“無論是歐美還是東亞城市化發達的國家，類似中國的這種大社區都不多，打開封閉的圍墻、疏通城市毛細血管應該是我們時代進步的標志。”

　　不過，在肯定以上措施的同時，該負責人也提出了新規實施的一些建議。如拆除圍墻后的住區將從封閉的大社區變成一個個獨立的單元，這需要根據實際情況來制定具體的尺寸和邊界。

　　易居研究院智庫中心總監嚴躍進對記者表示，國家層面對于此類城市規劃是希望以嘗試性、建議性方式進行推行，并非是行政性地“一刀切”，所以留給房企、業主等可選擇或調整的余地還是很大的。

　　高端社區或將不再神秘

　　需要注意的是，政策中內容對市場上在建、在售樓盤將會帶來更多影響，樓市走勢備受關注。

　　市面上很多樓盤的社區花園多為項目賣點之一，并以良好的私密性設計成為銷售的重要價值點。相較于已建成的普通小區和單位大院，在建、在售高端居住區將受哪些影響？

　　在亞豪機構市場總監郭毅看來，“高端社區為滿足購房客群的居住品質，除去樓宇內部一些高新科技的應用以及精致的內部設計外，社區環境的打造也是不可或缺的一部分，而獨享優質的社區環境資源、以及保障財富階層居住的安全性和私密性也是高端社區的重要價值，如果傳統的圍合式社區不再封閉，這些賣點都可能被打破。”

　　郭毅認為，雖然該意見的發布將會促使高價拿地的準豪宅開發商在政策落地真空期內抓緊申報規劃，有利于加快出讓住宅地塊的開發進度。但長期來看，將會對豪宅品質感的營造形成重挫，充分考驗開發商的產品規劃智慧。

　　“街區制住宅項目的建設，將使得后續高端物業的建設面臨較大的沖擊。過去很多高端物業實際上是比較推崇封閉式或者私密式的社區構建的。而在街區制下，一定程度上此類私密性的條件可能難以完成。”嚴躍進亦表達了類似的觀點。

　　以北京為例，過去的一年高端住宅成交量明顯提升。據偉業我愛我家數據中心統計，2015年，北京市成交總價在1000萬元以上的商品住宅共有3388套，同比增長超過六成，為歷年之最；均價59172元/平米，達到歷史峰值。未來豪宅市場量價會有怎樣的變化，仍需看新規的推進情況。

　　守著大門≠守著金礦

　　不過，新的政策環境也將催生房地產市場的進化。

　　為此，K2地產相關負責人進一步表示，對于地產開發商來說，那種守著大門就等于守著金礦的思維要改變，傳統依靠人去管理和維護的線下服務鏈條將會遭遇挑戰。“公司正在探討新的物業管理手段，比如采用移動互聯網、物聯網技術以及建立在數據基礎上的智能化自助服務模式，新的技術比如智能門禁、通道閘機、電梯刷卡、閉路監控，甚至人臉識別等將會大面積應用上來，將會加強整個行業向互聯網+時代的轉型速度。”

　　在嚴躍進看來，隨著后續城市管理智能化等推進，對于此類社區的管理也會更加精細化或精準化，一些潛在的隱患如社區內交通問題也可以得到有效的解決。“這樣設想下，部分房產的居住價值反而會提升，相應房價的上漲空間也會比較大。”(房產頻道 孫建永)