春節返鄉置業:水秀霾輕樓市火爆 調整期也是窗口期

　　沈陽樓市針對返鄉人群推出了優惠活動，春節部分樓盤的優惠力度達18萬元。圖為沈陽市民看樓盤模型選購住房。圖/東方IC

　　對于在外工作的人們來說，春節返鄉不僅僅是與家人團聚，不少人也有趁機置業買房的計劃。

　　不論是為自己將來逃離北上廣做準備，還是為父母買一套養老住房，抑或僅僅是為了投資。在大多數人心目中，有房子才有家的感覺。

　　而2月2日，“央媽”更是給不少家鄉屬于“不限購”城市的返鄉置業者發了“紅包”。根據最新的規定，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。返鄉置業似乎又多了一個理由。

　　那么，返鄉置業時應該注意哪些問題？我們將從南北方的樓市現狀入手為您帶來詳盡分析。

　　【北方篇】

　　調整期也是窗口期

　　去年以來，一系列樓市政策相繼出臺。二手房營業稅5改2、公積金政策改革、央行5次雙降等一系列利好刺激樓市上行。不過在北方地區，樓市狀況仍舊呈兩極分化局面。

　　在京津冀區域，包括北京、天津、石家莊等在內的一二線城市樓市成交呈現量價齊增的趨勢。而在庫存量較高的東北和西北地區，樓市回暖速度并沒有凸顯。

　　據國家統計局數據顯示，2015年，東北地區商品房銷售面積7405萬平方米，下降24.5%，降幅擴大0.2%；銷售額4099億元，下降19.8%。而整個西部地區，商品房銷售面積33173萬平方米，增長3.4%，增速回落0.4%；銷售額16939億元，增長5.0%。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉表示，包括沈陽、長春、大連、青島、西安在內的二線北方城市，由于前期大量土地供應尚在消化，仍將面臨庫存壓力。三四線城市更是如此。即使2016年仍然繼續深化去庫存措施，市場基本面也很難說有太大的出彩，市場仍然將處于調整期。

　　不過在業內看來，市場仍具上行潛力，現階段正處于調整期的城市對于返鄉置業者來說也是一個“窗口期”。

　　“在樓市調整期，開發商會相應推出一定優惠措施，對返鄉置業者來講，應該抓住地方政府出臺去庫存措施的‘窗口期’，在返鄉時段內實現自己置業安家的夢想。”張宏偉表示。

　　北方部分城市庫存概況

　　城市 商品房存量 去庫存周期

　?。ㄈf平方米） （月）

　　天津 3372.34 20.57

　　西安 3436.09 20.71

　　青島 2870.99 20.12

　　長春 1700.29 18.65

　　呼和浩特 2855.42 92.25

　　威海 7251.52 342.97

　　大同 1244.12 56.09

　　運城 423.94 48.78

　　（來源：同策機構，截至2015年12月，去庫存周期為3個月移動存銷比）

　　■ 城市看臺

　　天津 量價齊漲 創下新高

　　2015年天津樓市在諸多利好和京津冀協同發展的利好下快速上行。

　　據中國指數研究院數據顯示，2015年天津商品住宅市場成交面積為1358.13萬平方米，同比漲幅為41.97%，為近六年來同期最高值。同時，從近六年天津商品住宅成交價格走勢上看，整體呈平穩上漲態勢，2012年首次突破萬元大關，而后的兩年呈緩慢上漲態勢。2015年為11548元/平米，創下新高，同比漲幅達9.43%。

　　在需求大批涌入市場的同時，受2014年樓市調整影響，2015年天津的土地市場供應節奏明顯放緩。據統計，2015年天津經營性用地共計推出166宗，同比減少26宗，規劃建筑面積為1178.98萬平米，同比下降31.34%，處于近六年來的最低值。而另一方面，同期成交的地塊樓面價平均為5041元/平米，同比上漲15.16%，創近六年來新高。

　　中國指數研究院預測，由于土地市場溢價率緩慢上升，加上競爭壓力較小區域的項目適當提高售價，2016年天津商品住宅成交價格將依然保持平穩上漲態勢。2016年環城四區或成為供應主力區域。同時，濱海新區受自貿區、京津一體化等帶動，成交量或將繼續釋放。

　　石家莊 協同發展 推動預期

　　同樣受益于京津冀協同發展的還有石家莊樓市。

　　在持續寬松的購房政策下，石家莊樓市也保持著上行的態勢。據中國指數研究院的百城價格指數顯示，2015年12月，河北7個樣本城市除邯鄲外房價全線上漲，省會石家莊房價環比上漲0.99%，樣本平均價7334元/平方米，石家莊樓市全年環比上漲達4.82%。

　　另一方面，反映市場活躍度和成熟度的二手房市場也表現突出。來自石家莊市住房保障和房產管理局的數據顯示，2015年，石家莊二手房累計成交26722套，同比增長31.35%。其中，住宅為26255套，同比增加了31.1%；非住宅共成交467套，同比上漲44.6%。

　　業內人士認為，在京津冀協同發展中，石家莊在交通、基礎設施和公共服務等方面將率先感受到協同發展帶來的初步成效，這些都將直接拉動房地產市場升值預期，進而影響房價上漲。

　　沈陽 開發商出招去庫存

　　東北地區的高庫存現象已不是新鮮事，作為省會城市，沈陽是其中的代表?？硕鹕蜿枡C構提供的數據顯示，截至2015年11月，沈陽商品住宅市場的存量高達2948.76萬平方米，商品住宅（不含政策性用房）可售面積消化周期高達24個月。同時，據中國指數研究院的1月百城價格指數顯示，今年1月份沈陽樓市的成交均價為7137元/平方米，環比下降0.9%，同比下降2.66%。

　　一位熟知沈陽樓市的業內人士表示，目前沈陽聚集了大批品牌開發商，即便市場尚未回暖，大幅降價仍不是他們的首選。值得一提的是，在三環以外的庫存量比較大，城區內主要板塊的壓力并不十分嚴峻。未來人們對居住的要求更加提高，市場上推出的產品也會更注重細節，并通過分期首付等方式吸引購房者出手。

　　面對去庫存大戰，沈陽樓市針對返鄉人群推出了一系列的優惠活動，希望借此促進銷售。根據當地媒體報道，部分樓盤的優惠力度高達18萬元。

　　■ 小貼士

　　優選品牌

　　房企項目

　　選擇好置業的城市之后，在購房中的一些細節也應當予以重視，才能為資產的保值奠定基礎。

　　由于自然光照和四季溫差較大等因素，“南北通透、市政供暖”是居住在北方的人們選擇房源的必要條件。

　　與此同時，要提前預選好準備考察的樓盤區域、樓盤的數量，了解樓盤的基本情況及未來區域發展的基本狀況，切忌盲目跟風。下單之前一定要充分了解項目的背景以及是否五證齊全，優先選擇品牌開發商的樓盤。

　　投資慎選高庫存城市

　　經過一年的去庫存之戰，部分北方城市仍持續面臨去庫存難題。

　　專家建議，返鄉置業前一定要做好功課，了解目標城市的樓市成交和庫存狀況。一般來說，一個城市的住宅庫存消化周期一般12個月左右較為平衡，高于18個月說明供過于求，低于6個月則為供不應求。在高庫存城市，樓市前景并不十分明晰，也會影響未來房屋轉手變現。(記者 方王洋)

　　成都是座宜居城市，住宅均價約8000元/平方米，去年樓市最熱銷的是70-90平方米的產品。圖/東方IC

　　【南方篇】

　　水秀霾輕樓市火爆

　　山水精致、人物秀雅、吳儂軟語……與北方城市的粗獷線條相比，這些都是南方城市特有的細膩。如果這些都不夠，還有相對便宜的房價、清新的空氣和更加燦爛的暖陽。春節長假，除了部分返回南方過年的人群會考慮在家鄉置業，還有部分到南方旅行的人們也會考慮在秀美、少霾的城市購房。

　　究竟選擇到哪個城市去置業，除了個人偏好、故鄉情結等一系列主觀情感之外，其實還有更具指導性的“技術指標”可以參考。

　　一個受到廣泛認知的指標，就是常住人口的城市化率和人口流動率，通常認為，這兩項指標越高，顯示人們的潛在住房需求越高。

　　綜合國家統計局及機構數據統計顯示，在包括南京、惠州、廈門、蘇州、南寧、珠海等22個重點城市中，除南寧以外，城市化率都已經超過60%，外來人口超過常住人口的10%，在深圳和東莞，外來人口甚至超過常住人口的75%。

　　值得一提的是，在上述22個城市中，樓盤熱銷50%以上的南方城市，達到19個，北方城市僅占三個，可見南方城市的樓市熱度遠超北方。

　　尤其是圍繞一線城市周邊的二三線城市，樓市的活躍程度依然可以火爆來形容。在2015年，身處第二梯隊的南京、東莞、蘇州、杭州等城市表現不俗，量價增長率并不遜色于一線城市中的北上廣。

　　業內人士指出，庫存消化周期是目前擇地買房應該關注的重要指標。“一般認為，城市的庫存消化周期在12個月左右，則庫存量處于一個良性的位置，新房市場供求基本平衡。”中原地產市場部分析師張大偉如是說。

　　■ 城市看臺

　　南京 核心城市 供需兩旺

　　作為省會級的核心二線城市，無論量價，南京都是近年國內樓市的佼佼者。

　　南京由于地處長江中下游富庶地區，是歷史上著名的“六朝古都”，現在則是“一帶一路”戰略與長江經濟帶戰略交會的節點城市，因此，無論是從城市建設還是未來的發展都極具潛力。

　　2015年以來，南京樓市的熱度日漸高漲。據當地官方數據顯示，2016年1月（截至1月28日中午12點），南京全市（不含高淳、溧水）成交新房共計10931套，平均每天賣房近400套。這也是南京連續第7個月新房月成交量破萬套。

　　僅1月，南京有近40個項目推出約5000套新房入市。由此可見，當前的南京樓市仍然處于供需兩旺的態勢。而據當地媒體披露，受到國家級江北新區獲批的影響，該區域樓市需求持續升溫，包攬了成交量的半壁江山。

　　值得一提的是，受到2015年高價地塊頻出的影響，未來南京樓市整體的上行壓力仍然存在，而從庫存去化周期來看，目前南京庫存去化需要6個月，處在較為安全的地帶。

　　成都 中心城市 剛需主導

　　目前，國內TOP20的房企已悉數進駐成都，可見成都這座城市的獨特魅力。

　　成都自1993年就被國務院確定為西南地區的科技、商貿、金融中心和交通、通訊樞紐。2015年11月，經國務院批復，被定位為國家重要的高新技術產業基地、商貿物流中心和綜合交通樞紐，西部地區重要的中心城市。此外成都也是設立外國領事館數量最多、開通國際航線數量最多的中西部城市。

　　作為國內最宜居的城市之一，成都樓市的火爆或許比其他同級別城市來得更“溫和”一些。據成都市統計局近日發布數據顯示，按目前成都市8000元/平方米的均價來算（近郊區甚至只有5000元-6000元/平方米），僅3-4年即可首付一套70平方米左右的住房。

　　據了解，在2015年的成都商品住宅供銷規模榜上，成績最好的依然是70-90平方米的產品，去年全年該類產品的供應、銷售、庫存比例均超過50%。而這樣的面積，對于異地置業人群而言，無論是短期的自住還是長期的投資，都是一個相對“輕松”的區間。

　　中山 利好發力 “深客”搶房

　　雖然從城市規模而言，中山無法與核心的二線城市相提并論，但其憑借良好的生態環境，以及較為完善的公共設施，仍然在購房人眼中有著相當的競爭力。

　　中山市地理位置十分優越，東與深圳市、香港隔海相望，東南與珠海市接壤，毗鄰澳門，北接廣州番禺和佛山順德，西鄰江門市和珠海市斗門區。中山市連續多年保持廣東省第五的經濟總量，并與順德、南海、東莞一起被稱為“廣東四小虎”。

　　受到深中通道建設的利好消息，大量的深圳購房人涌入中山，致使去年下半年中山商品房銷量不斷走高。當地官方數據顯示，去年全年中山實現124683套的歷史成交紀錄，住宅庫存也降至57540套，對比去年庫存最高值（2015年4月）的72754套，下降15214套，降幅達20.9%。長期以來壓在中山地產界頭上的高庫存壓力得到有效緩解。目前中山樓市的庫存去化周期為9個月，在業界眼中屬于購買的“安全區”。

　　而從細分區域去化來看，火炬開發區74%的去化率位于全市之首，南區、西區、東區、石岐區的去化率均超六成，高于全市的去化率。而板芙、阜沙、東升的去化率比較低，只有三四成。

　　■ 小貼士

　　了解是否可異地使用公積金

　　不同城市對于二次置業、多次置業在貸款政策方面有不同的規定，需要提前做好功課。比如，了解當地商業貸款的利率政策；如果選擇公積金，還需要了解是否可以異地使用公積金等等。

　　同時，購房款的安全支付也應加以考慮，通常應該劃撥對公賬戶，而不是售樓人員的個人賬戶。

　　海景房也要有合適距離

　　對于地區差異的居住常識，購房者也應該有所掌握。一位生長于沿海城市的業內人士就提醒購房人，海景房也并不是離海越近越好。“臨海的房子往往潮氣很重，久居其中，不管是對房子本身還是對身體都有影響。而裝修時也應盡量不使用鐵制品，以免生銹。”（記者 李捷）

　　部分南方城市新建商品住宅單價

　　城市 單價（元/平方米）

　　重慶 6978

　　杭州 17193

　　南京 17782

　　武漢 9375

　　成都 10204

　　三亞 17413

　　海口 9047

　　昆明 8169

　　泉州 9661

　　惠州 6326

　　長沙 6144

　　宜昌 5426

　　無錫 7997

　　福州 14492

　　岳陽 5791

　　桂林 6737

　?。▉碓矗褐性禺a。截至2015年11月）