廣州一手房庫存去化周期降至9.2個月

      根據中原研究部統計2016年1月廣州一手房的庫存去化周期為9.2個月，回落至正常水平。4日，廣州市房地產中介協會、中原地產紛紛發布了上月廣州二手樓市報告。中原研究部預計廣州在2016年全面取消限購的可能性不大，而花都、南沙的一手庫存較大，廣州市144平方米以上的一手庫存也較大，如果針對以上兩方面放開限購則更有利于促進一手住宅市場。

　　焦點1.越秀區學位房成交搶跑

　　廣州市房地產中介協會的報告顯示，一、二月廣州市二手住宅交易市場中介促成的新增放盤面積與簽約面積分別為51.46萬平方米、53.91萬平方米，環比分別下滑7.56%及16.33%，同比均翻倍上升，中介促成業務占市場總體成交的58.50%。成交均價為15927元/平方米，環比下調1.68%。

　　廣州市房地產中介協會指出，隨著春節的臨近，二手樓市步入傳統淡季，加上大批非穗籍買家逐漸返鄉，市場客流量顯著減少，全市（含增城、從化）成交量較上月結構性減少16.33%。據前線經理人反映，目前成交的多為前幾個月看房的買家，而近期看房的客戶普遍會等到年后才敲定成交。雖然廣州持續寒冷小雪初至，市場較去年卻呈現出暖冬跡象，成交面積同比仍有逾倍上升，這得益于2015年政策寬松刺激樓市翹尾，并將交投熱度延續至新的一年。預計春節至元宵前市場交易較為冷清，進入3月樓市有望迎來反彈。

　　從區域來看，越秀區小面積學位房成交較多，家長為避開春節后學位房交易的高峰期，選擇在節前入市；番禺區及天河區均成交超過10萬平方米，交易量共占全市總體近四成，同時兩區均保持較好的交投趨勢，其中番禺區同比翻升近兩倍。由于外圍區域以非穗籍人士為購房主力，受這部分群體春節返鄉影響，花都、增城、從化三區環比跌幅較大，均在28%左右，而蘿崗區在保利香雪山數宗大戶型成交的帶動下，成為唯一逆勢上漲的區域。

　　焦點2.高價房扎堆成交

　　中原研究部通過數據分析發現上月單價在3萬元以上的物業成交占比為29.14%，環比上月上漲2.4%，較去年第四季度平均水平上漲5.19%，可以看出一些實力相對強勁的買家加快置業進程。這些高端物業基本分布在3個核心區域，天河占比高達55.68%，其次是越秀27.27%，而海珠占比14.77%。

　　中原研究部客戶研究主任熊小洪表示，從2015年第4季度開始廣州3房以上的客戶占比就幾乎接近50%，而改善型客戶購房對物業綜合品質要求較高，成交價也相對更高。同時，2016年1月學位房成交占比為12.23%，較第四季度平均水平上漲2.76%，隨著二胎政策的執行以及明年初入學的迫切性，家長族也加快入市，往往學位房的價格也較高。更為重要的是，這些對物業品質要求較高的客戶也希望在年前將物業定下來，畢竟目前利率為歷史低位，唯恐在年后出臺新政策（取消限購），導致房價上漲。

　　焦點3.花都南沙一手房庫存較大

　　近期，廣州是否放松限購備受關注。2015年廣州樓市的自身發展較好，一、二手住宅市場成交量都上漲，房價也相對穩定，根據中原研究部統計2016年1月一手房的庫存去化周期為9.2個月，已經為正常水平，因此中原研究部預計廣州在2016年全面取消限購的可能性不大，但逐步取消非常有可能的。比如：在郊區先行，從化、增城本來就未限購，庫存量較大的花都、南沙有可能放開限購；為了吸引外地優秀的人才入“穗”，將購房要求的3年社保改為1年仍有可能；144平方米以上的大戶型可能會放開限購。

　　如果取消限購，廣州二手住宅市場反應會如何？2015年花都、南沙的二手房交易量占比分別在9%、2%，即使放開限購對二手房市場影響也較小；144平方米以上的二手房交易量占比也僅有6%-8%，若放開限購，由于高總價的限制對二手房影響也相對較小，但花都、南沙的一手房庫存較大，廣州市144平方米以上的一手房庫存也較大，如果針對以上兩方面放開限購則更有利于促進一手住宅市場。

　　從中原成交統計分析，在廣州購房的外省客戶占比最高的為湖南、湖北、江西和河南，占比在3%-8%左右，非廣州市占比最高的為梅州、汕頭、湛江和揭陽，占比在2%-4%，外地人來廣州考慮到會將老人孩子接過來同住，往往多購買較面積稍大的住宅，因此成交套均面積和總價會較廣州總體水平偏高。熊小洪表示，總體而言放開或放松限購對廣州樓市都將帶來量價上漲的局面，只是影響群體、影響的程度會有所不同。（記者 鄭佳欣 何康杰）