委員共謀房地產(chǎn)去庫存 建議開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)

    作為橫跨消費(fèi)與投資兩大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)，對穩(wěn)增長具有舉足輕重作用，如何去庫存成了浙江“兩會”政協(xié)委員們熱議的話題。1月28日，浙江省政協(xié)委員、浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長虞曉芬建議，政府可以打通保障房與商品住房對接通道，積極開展共有產(chǎn)權(quán)住房的試點(diǎn)。

　　“2014年浙江省房地產(chǎn)投資額占全社會固定資產(chǎn)的比例高達(dá)29.93%，高出全國平均水平11.37個(gè)百分點(diǎn)，列北京、上海、海南之后，排名第4。”虞曉芬分析，這說明浙江省經(jīng)濟(jì)相比江蘇、廣東等省份對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度更高。

　　虞曉芬表示，浙江省2014年商品房待售面積比上年增長46.4%，2015年在商品房市場大幅回暖的背景下，商品房待售面積繼續(xù)高位增長，達(dá)21.4%。“以杭州市為例，2015年12月31日統(tǒng)計(jì)，該市商品房待售面積達(dá)到2419.3萬平方米，其中住宅1503萬平方米，非住宅916.3萬平方米。按照2015年商品房的銷售速度，住宅去化周期為1.08年，非住宅去化周期高達(dá)4.57年，預(yù)計(jì)非杭州地區(qū)的去化周期更長，去化壓力更大。”

　　“隨著美元進(jìn)入加息通道，央行繼續(xù)降息、降準(zhǔn)的空間被大大壓縮。”虞曉芬認(rèn)為，通過繼續(xù)實(shí)施寬松的貨幣政策激發(fā)房地產(chǎn)的需求可能性與效果都將下降，要想房地產(chǎn)去庫存，必須另辟蹊徑。

　　那么，什么是蹊徑？首先要解決信息不對稱。虞曉芬表示，如果各地已投放的各類土地供給量（包括棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、10%留用地項(xiàng)目等）、供給價(jià)格、已開發(fā)進(jìn)展、已銷售狀況等，以及人口、現(xiàn)有居民住房狀況等信息是完全公開的、全面的，理性的開發(fā)商不會在供給嚴(yán)重大于需求的城市盲目拿地、盲目開發(fā)，也就不可能出現(xiàn)大規(guī)模的庫存。

　　對此，浙江省政協(xié)委員、浙江億邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長戴方國也建議，浙江應(yīng)建立完善市場分析和預(yù)警預(yù)報(bào)制度。“相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步建立完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)、信息共享和信息披露以及市場預(yù)警預(yù)報(bào)、聯(lián)席會議等制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究和市場監(jiān)測與趨勢分析，及時(shí)準(zhǔn)確把握和判斷房地產(chǎn)市場走勢，關(guān)注房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，及時(shí)做好處置預(yù)案，防范市場風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場預(yù)期，并通過土地供應(yīng)、金融、稅收等手段，調(diào)節(jié)發(fā)展節(jié)奏和模式。”

　　同時(shí)，戴方國認(rèn)為，浙江還要充分發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會作用，強(qiáng)化市場調(diào)研與分析，促進(jìn)理性開發(fā)與消費(fèi)，促使房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)、穩(wěn)定發(fā)展。

　　在保障決策信息的全面性后，虞曉芬建議，政府可以開展共有產(chǎn)權(quán)住房的試點(diǎn)。

　　《物權(quán)法》第九十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。”

　　虞曉芬建議，對符合經(jīng)濟(jì)適用房申購條件的家庭，通過政府補(bǔ)貼一部分、個(gè)人出一部分、向銀行按揭一部分，直接到市場上購買商品住房，形成政府與個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系，允許個(gè)人以優(yōu)惠的價(jià)格在規(guī)定的年限內(nèi)回購政府產(chǎn)權(quán)，超出規(guī)定年限則要計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用等。實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)既動員了更為廣泛的住房消費(fèi)力量，又幫助居民實(shí)現(xiàn)住房夢，一舉多得。

　　“對已建公共租賃住房規(guī)模大的城市，如果當(dāng)?shù)胤瞎沧赓U住房的需求已經(jīng)全部滿足，待分配的公共租賃住房也可以經(jīng)過一定審批手續(xù)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)保障房，出售給中低收入家庭。”虞曉芬表示，政府可以通過稅費(fèi)減免或財(cái)政補(bǔ)貼等方式，鼓勵開發(fā)商與個(gè)人形成共有產(chǎn)權(quán)，加快去庫存

作為橫跨消費(fèi)與投資兩大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)，對穩(wěn)增長具有舉足輕重作用，如何去庫存成了浙江“兩會”政協(xié)委員們熱議的話題。1月28日，浙江省政協(xié)委員、浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長虞曉芬建議，政府可以打通保障房與商品住房對接通道，積極開展共有產(chǎn)權(quán)住房的試點(diǎn)。

　　“2014年浙江省房地產(chǎn)投資額占全社會固定資產(chǎn)的比例高達(dá)29.93%，高出全國平均水平11.37個(gè)百分點(diǎn)，列北京、上海、海南之后，排名第4。”虞曉芬分析，這說明浙江省經(jīng)濟(jì)相比江蘇、廣東等省份對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度更高。

　　虞曉芬表示，浙江省2014年商品房待售面積比上年增長46.4%，2015年在商品房市場大幅回暖的背景下，商品房待售面積繼續(xù)高位增長，達(dá)21.4%。“以杭州市為例，2015年12月31日統(tǒng)計(jì)，該市商品房待售面積達(dá)到2419.3萬平方米，其中住宅1503萬平方米，非住宅916.3萬平方米。按照2015年商品房的銷售速度，住宅去化周期為1.08年，非住宅去化周期高達(dá)4.57年，預(yù)計(jì)非杭州地區(qū)的去化周期更長，去化壓力更大。”

　　“隨著美元進(jìn)入加息通道，央行繼續(xù)降息、降準(zhǔn)的空間被大大壓縮。”虞曉芬認(rèn)為，通過繼續(xù)實(shí)施寬松的貨幣政策激發(fā)房地產(chǎn)的需求可能性與效果都將下降，要想房地產(chǎn)去庫存，必須另辟蹊徑。

　　那么，什么是蹊徑？首先要解決信息不對稱。虞曉芬表示，如果各地已投放的各類土地供給量（包括棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、10%留用地項(xiàng)目等）、供給價(jià)格、已開發(fā)進(jìn)展、已銷售狀況等，以及人口、現(xiàn)有居民住房狀況等信息是完全公開的、全面的，理性的開發(fā)商不會在供給嚴(yán)重大于需求的城市盲目拿地、盲目開發(fā)，也就不可能出現(xiàn)大規(guī)模的庫存。

　　對此，浙江省政協(xié)委員、浙江億邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長戴方國也建議，浙江應(yīng)建立完善市場分析和預(yù)警預(yù)報(bào)制度。“相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步建立完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)、信息共享和信息披露以及市場預(yù)警預(yù)報(bào)、聯(lián)席會議等制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究和市場監(jiān)測與趨勢分析，及時(shí)準(zhǔn)確把握和判斷房地產(chǎn)市場走勢，關(guān)注房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，及時(shí)做好處置預(yù)案，防范市場風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場預(yù)期，并通過土地供應(yīng)、金融、稅收等手段，調(diào)節(jié)發(fā)展節(jié)奏和模式。”

　　同時(shí)，戴方國認(rèn)為，浙江還要充分發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會作用，強(qiáng)化市場調(diào)研與分析，促進(jìn)理性開發(fā)與消費(fèi)，促使房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)、穩(wěn)定發(fā)展。

　　在保障決策信息的全面性后，虞曉芬建議，政府可以開展共有產(chǎn)權(quán)住房的試點(diǎn)。

　　《物權(quán)法》第九十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。”

　　虞曉芬建議，對符合經(jīng)濟(jì)適用房申購條件的家庭，通過政府補(bǔ)貼一部分、個(gè)人出一部分、向銀行按揭一部分，直接到市場上購買商品住房，形成政府與個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系，允許個(gè)人以優(yōu)惠的價(jià)格在規(guī)定的年限內(nèi)回購政府產(chǎn)權(quán)，超出規(guī)定年限則要計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用等。實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)既動員了更為廣泛的住房消費(fèi)力量，又幫助居民實(shí)現(xiàn)住房夢，一舉多得。

　　“對已建公共租賃住房規(guī)模大的城市，如果當(dāng)?shù)胤瞎沧赓U住房的需求已經(jīng)全部滿足，待分配的公共租賃住房也可以經(jīng)過一定審批手續(xù)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)保障房，出售給中低收入家庭。”虞曉芬表示，政府可以通過稅費(fèi)減免或財(cái)政補(bǔ)貼等方式，鼓勵開發(fā)商與個(gè)人形成共有產(chǎn)權(quán)，加快去庫存。（汪恩民）