河南樓市去庫存:打通商品房與保障房轉換通道

    當前，房地產市場面臨著巨大的去庫存壓力。為加快房地產去庫存，同時解決保障房供給面臨的一些現實困難，許多地方正在探索打通商品房與政策性住房通道，即政府不再建政策性住房，而是直接從開發商手中回購符合條件的商品房用作保障房。

    這種做法效果如何？經濟日報調研組在河南蹲點調研房地產去庫存話題時，專門就回購商品房做保障房的話題進行了深入采訪。

    保障房處境有點尷尬

    在河南采訪時，不少開發商用“慘淡”來描述近兩年來房地產行業的境況。特別是在2014年，大量的商品房賣不出去，給開發商帶來巨大的資金壓力。

    在房地產去庫存壓力加大的背景下，比商品房價格更低的經濟適用房，也有不少樓盤處于空置狀態。

    濮陽市康居花園小區是2012年開工建設的經濟適用房項目，項目總投資4.2億元，建成經濟適用房2452套、建筑面積約18萬平方米；公租房200套、建筑面積1.35萬平方米。2014年9月起，政府進行了搖號配售。不過，群眾對此似乎并不“感冒”。

    濮陽市房地產管理中心主任宋洪斌說，一年多來，康居花園已經進行了7輪配售選房，市政府還先后兩次放寬了申購條件，但目前仍有600多套房子無人問津。

    在宋洪斌看來，出現這樣的局面，關鍵在于這些房子的使用面積只有60多平方米，“小兩口住都有點擠，要是老人來幫忙帶孩子，根本住不下”。

    在河南省其他一些三四線城市，政府自建的政策性住房“遇冷”的現象并不少見。

    禹州市一位房地產開發商告訴記者，在三四線城市，經濟適用房與商品房的價差不像北京、上海、廣州、深圳等一線城市那么明顯；一些商品房在去庫存中開展降價促銷或享受政府補貼，與經濟適用房的價差還在進一步縮小。同時，商品房在地段、戶型、面積等方面選擇范圍較寬，而保障房選擇性小，還有“5年內不得轉讓”等限制。在諸多因素綜合影響下，許多人還是把目光投向了商品房。

    一位官員無奈地說，政策性住房建設的出發點是改善民生，幫助困難群體解決住房問題。可是在三四線城市，政府投入了大量的人力、財力和物力，卻在“最后一公里”陷入了困境——老百姓不如預期的那樣買賬，有點“剃頭挑子一頭熱”的味道。

    國家審計署日前發布的審計結果公告顯示，有5個省市被查出已建成的5.75萬套保障性住房閑置。個別地區的保障房建成后，由于項目基礎設施不完善達不到入住條件、符合條件的申請入住戶數不足等原因形成閑置。

    “政策性住房‘遇冷’，是供給側出了問題，而不是老百姓沒有需求。”河南省住房和城鄉建設廳總工程師李學軍說，政策性住房高空置率的尷尬背后，其實是政府在保障房建設中“重建設輕規劃、重數量輕質量、重完工輕分配、重建房輕產業配套”，最終導致保障房供給與百姓的需求不匹配。

    目前，河南省戶籍人口城鎮化率遠低于全國水平，這說明新型城鎮化建設有巨大的空間和潛力。

    伴隨著新型城鎮化的加快推進，河南省不僅有加速棚戶區、城中村改造的任務，也有解決大量農村轉移人口住房保障問題的需求。

    而問題是，通過政府自建的方式完成保障房供給任務的難度并不小。漯河市副市長劉國勤說，作為平原地區，漯河市受新增項目用地的耕地占補平衡指標限制，保障房建設本身就存在用地難的問題。而且，項目建設中還存在建設周期長、手續辦理環節多、時間緊、任務重、資金支出慢等一系列問題。

    “如果換一種思路，處于市場最前沿的商品房，在戶型、面積、選址、配套等方面更能抓準百姓需求。打通商品房與保障房之間的通道，政府通過回購商品房作為保障房，既能更好地滿足住房保障需求，也能有效地消化房地產庫存。”李學軍說。

    去庫存和惠民生“一箭雙雕”

    漯河市陽光福園小區是漯河市政府2015年回購商品房的項目之一。小區項目負責人王預凱說，2014年最艱難的時候，售樓處里連續一兩個星期一個看房的客戶都沒有。

    2015年，漯河市以每平方米3800元的價格，購買了陽光福園小區兩棟樓共計400套房子，作為棚戶區改造的安置房。這些房子的市場價為每平方米4500元左右。“雖然一平方米便宜了幾百塊錢，但可以快速回籠資金，降低財務成本。”王預凱說。

    漯河市房管局局長陳興和算的是一筆更大的賬。

    “2015年我們的去庫存任務是130萬平方米，不打通通道，壓力就會非常大。”陳興和說，如果開發商的資金鏈斷了，留下爛尾樓，損失的是老百姓，最終還得政府來買單。

    記者了解到，陽光福園的兩棟回購房，將用于安置距離小區不到一公里的源匯區南關村的棚戶區改造住戶。

    在南關村的棚戶區改造現場，記者看到，這里的拆遷工作已經基本完成，地塊已經推平。陳興和說，過去的城中村改造雖然也和群眾簽安置協議，但安置房選址離原來的棚戶區較遠，加之受建設周期影響，安置協議兌現周期長，導致有些群眾抱怨、上訪，甚至阻撓棚戶區改造。而在南關村的拆遷改造中，政府采取貨幣化安置的辦法，通過回購商品房，打通市場庫存房源與棚戶區改造的安置需求，確保群眾就近安置，并盡快兌現安置房，大大減小了棚戶區改造的阻力。

    記者了解到，河南省已有不少縣市出臺了相關政策，在回購商品房轉為公租房的同時，把經濟適用房、廉租房統一轉化為公租房，面向剛畢業的大學生、進城打工的農民等符合條件的群體出租，切實解決他們的臨時住房需求。

    在漯河市郾城區福星鑫園小區，裝修隊們正在緊張有序地施工。

    “等這里的597套房統一裝修完畢，就可以正式移交給住房保障部門分配了。”陳興和說。

    福星鑫園共有住房720套，市場均價在每平方米3400元左右。2015年5月份，漯河市政府以每平方米3000元的價格回購了597套作為公租房，并進行統一的簡單裝修。這些房子裝修后將按照每月每平方米5元的價格，出租給住房困難的市民和符合條件的進城務工的農民。這個價格，比當地市場租賃價格大約低50%。

    漯河市副市長劉國勤說，通過回購商品房做公租房，縮短了保障房建設周期10至18個月，住房困難家庭以及進城務工群體可以早入住、早安居、早樂業，這對于加快新型城鎮化建設步伐具有積極意義。

    目前，漯河市已投資7億元，收購商品房3800套、23萬平方米。其中，國家財政和省財政出資2.5億元，剩余4.5億元資金需要由漯河市通過商業銀行貸款籌集。

    記者粗略估算，這筆債務一年的利息支出高達5000萬元，遠高于租金收入。公共財政受得了嗎？這筆貸款咋還上？

    陳興和告訴記者，政府通過提取土地出讓金的3%、公積金收益等渠道，可以籌措不少錢。同時，還可以把公租房作為商品房的“蓄水池”，將目前“過剩”的商品房蓄積起來，待市場供求關系發生變化，或租戶有產權需求時，再把公租房轉為商品房售出。這樣算下來，政府的債務壓力并不大。

    探索保障房供給新路徑

    記者在采訪中了解到，河南省正在起草加大棚戶區改造的貨幣化安置的指導意見，并爭取盡快出臺。這份意見將明確，在安排項目時，棚戶區改造貨幣化安置項目優先。

    同時，鼓勵地方政府購買符合條件的商品住房作為公共租賃住房。切實提高棚戶區改造貨幣化安置比重，提高國有土地上房屋征收補償貨幣化比重，通過優惠措施引導被安置居民選購合適的商品住房。鼓勵符合公共租賃住房保障條件的家庭租住普通商品住房，并由政府按規定發放租賃補貼。

    目前，不少縣市已經在探索打通商品房與政策性住房的轉換通道，通過回購商品房作為政策性住房，幫助困難家庭解決住房難題，也幫助房地產企業去庫存、緩解資金壓力。

    國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲認為，我國住房市場已從供不應求轉向供求基本平衡、局部過剩，包括棚戶區改造在內的住房保障政策也應適時調整和轉型。打通保障房與商品房之間的通道，不僅可以盤活住房存量資源，也能進一步提升保障房供給水平。

    要順利打通保障房與商品房的通道，首先要進一步加大金融支持力度，幫助解決回購資金以及貨幣化安置資金。

    2014年4月份，國務院常務會議確定由國家開發銀行成立專門住宅金融事業部，重點支持棚戶區改造及城市基礎設施等相關工程建設。這一舉措在很大程度上解決了棚戶區改造“錢從哪里來”的問題。

    “國家的政策性貸款相對于商業貸款來說利率更低，而且貸款年限長，這可以激發企業參與棚戶區改造的積極性。”王預凱說。

    不少人向記者表示，貨幣化安置將成今后棚戶區改造的重要政策取向，這意味著棚戶區改造的資金需求將加大。因此，期待國家進一步加大對棚戶區改造的金融支持力度。

    據了解，目前購買商品房作為公租房不在國家開發銀行的政府購買服務清單中，地方政府只能從商業銀行獲取資金支持。這對于債務壓力已經不小的地方財政而言，顯然是一個考驗。

    “如果能把回購商品房做公租房也納入政府購買服務的范疇，國家的政策性貸款能夠予以支持，地方政府舉債的負擔就會小很多，積極性也會更高一些。”陳興和說。

    另一個挑戰來自供給與需求的匹配。宋洪斌告訴記者，在現有的政策框架下，對保障房的戶型和單套面積等方面都有明確規定。要真正打通通道，需要在政策層面進行符合實際的放寬調整。

    目前，濮陽市已經明確，作為公共租賃住房的，單套面積可以放寬到90平方米；作為棚戶區改造安置住房的，單套面積可以放寬到144平方米。

    從更長遠的角度看，在房地產庫存量大的三四線城市，由政府購買商品房作為保障，完全有能力為保障房提供穩定而可靠的房源，也比政府自建的保障房更能滿足群眾的住房需求。未來，還應繼續從提高住房供給有效性的角度出發，把貨幣化安置和回購商品房結合起來，進一步探索保障房供給的新路徑。（經濟日報記者 崔書文 林火燦 夏先清 黃曉芳）