美國如何進行房地產去庫存

    不在進入門檻上設置過多障礙，不在市場準入或者說入口上設置門檻。通過取締這項稅收后將會吸引更多的投資進入美國投資房地產，這種放水養魚式稅收從其他方面收取的完全可以彌補取消的稅收損失。

    美國總統奧巴馬近日簽署了一項法案，放寬實施了35年之久的對外國資本投資美國不動產的稅率。該法案規定，外國養老基金在美投資房地產時，享有與美國養老基金同等的待遇。法案廢除了1980年開始實施的《外國投資房地產稅法案》（FIRPTA）對外國養老金投資美國房地產時征收的稅率。

    另外，先前美國國會通過了規模高達1.1萬億美元的龐大支出法案，以擺脫政府被迫關門的陰影，對外國投資者降低購房稅率為其中的一部分。

    這一措施將為更多的海外投資者投資美國房產打開大門，而來自海外的房產投資已成了金融危機后美國資本流入的主要來源，也成了幫助美國房地產去庫存的重要幫手。

    在目前全球經濟一篇哀聲之中，美國這邊風景獨好的情況下，美國政府卻還要對國外資本放開房地產市場，取消執行了35年的稅收和降低國外資本投資房地產行業的稅率，足以看出美國吸引全球資本的決心，依靠房地產業鞏固經濟強勁復蘇的局面。

    近年來，美國房地產深受很多中國投資者的青睞。在住宅地產方面，中國人已是美國房地產最大的海外買家。據全美房地產經紀人協會6月底的報告，在截至今年3月底的過去一年里，中國買家在美國房地產上支出了286億美元，同比增加了30%，其中主要用于購買住宅物業。美國放寬投資門檻，這也將可能再次刺激中國個人赴美買房熱潮。

    放開需求限制、降低購房稅負，經歷了經濟危機谷底的美國政府，顯然是在算一筆大賬，這就是美國宏觀經濟政策中一貫采取的寬進嚴管政策。不在進入門檻上設置過多障礙，不在市場準入或者說入口上設置門檻。先請投資者、資本包括國外資本進入美國市場進行投資，把美國經濟拉動起來后，美國受益，投資者也得到回報，然后帶動的就業崗位以及其他方面稅收回報，將遠遠超過進門設置的稅收收入效應。

    這是因為，進入美國的房地產投資資本進入時稅收被取締只是一項稅收。隨后的銷售稅、持有稅、出售所得稅等非常之多。大多數外國投資者在賣出美國地產時，需繳納總收益10%的稅，以及其他的聯邦、州和地方稅種。根據國家房地產投資信托協會記載，各種稅種累加起來，總額最高可能占據收益的60%。而這次取締的外國資本投資不動產稅率僅僅只是一項。通過取締這項稅收后將會吸引更多的投資進入美國投資房地產，這種放水養魚式稅收從其他方面收取的完全可以彌補取消的稅收損失。

    當然，這樣一來，隨著美元不斷升值因素，流入美國投資房地產的資本將會出現一個高潮。這對新興市場帶來的沖擊將會加劇。

    與此同時，在國內房地產庫存持續高企的情況下，我們不妨吸取其經驗，在需求釋放上解除更多的限制，甚至不妨通過一定的財政稅收手段加以補充，以鼓勵購房意愿。

    □余豐慧（財經評論人）