鼓勵農民買房能否去庫存

    高庫存已成為阻礙房地產業發展的絆腳石。業內人士認為，目前庫存高企的多為三四線城市，因此對于價格相對容易承受的地區，支持農民購房是擴大購房人群的有效措施。

    記者從權威人士處獲悉，在中央定調去庫存后，住建部召集地方房管部門相關負責人進行培訓，研究去庫存方案。據悉，政策指導方向將在原來支持城市居民的基礎上，增加對農民與農民工購房的支持力度。

    業內人士認為，目前庫存高企的多為三四線城市，因此對于價格相對容易承受的地區，支持農民購房是擴大購房人群的有效措施。但需注意的是，目前對于農民購房后的貸款風險補償機制并不健全，因此農民購房后還款執行難度較大。另外，購房農民的戶籍與其原有宅基地與耕地的矛盾如何處理解決，也是目前面臨的問題之一。

    發力：促進農民購房是主要著力點

    據權威人士透露，高庫存已成為阻礙房地產業發展的絆腳石，這也是11月中旬中央層面時隔兩年后再次定調化解房地產庫存，促進房地產業持續發展的主要原因。

    上述人士表示，在定調去庫存后短時間內，住建部便召集了地方相關部門負責人進京，確定去庫存政策指導方向，并明確要求各地健全每日向住建部匯報銷售數據的機制。

    “這次培訓內容主要是針對地方應如何推動房地產銷售，其中促進農民購房是政策的主要著力點。”上述人士透露。住建部指出地方政府應加大對農民在中小城市、城鎮首次購買住房政策的支持力度，例如給予財政補貼、稅收減免、利息補貼等支持政策。同時，部里要求研究擴大公積金繳存基本面，將農民工納入公積金繳存范圍，加大公積金對購房的支持力度，方便農民貸款。

    “此外，對于拆遷的補償方式做了很大改變。”上述人士表示，此前地方拆遷大多以原地回遷為主，但現在要大幅提高拆遷貨幣補償的比例，對于庫存特別高的城市，要求全部使用貨幣補償方式，對于棚戶區改造、保障房也做出相似的要求。

    除去庫存政策外，住建部還指出未來要加強對商品房的管理。上述人士介紹，地方將加大新房和二手房的網簽普及力度，加強交易管控，把握庫存數據。

    實操：多地推進購房補貼助力去庫存

    9日，杭州市富陽區人民政府印發通知，規定了富陽區購房補貼的優惠政策，對在富陽區購買新建商品住房的購房者，在取得房屋所有權證后，給予購房款1％的補助。而對于高學歷者，補助增加。

    8日，安徽滁州表示，隨著近年供需關系發生變化，住房空置增加，為解決這一矛盾，滁州市將大力推進住房保障貨幣化工作。從2016年起，除結合外來務工人員居住數量及鄉鎮教師周轉需求新建少量公共租賃住房外，滁州市將推行通過市場收購、長期租賃等方式籌集公共租賃住房房源，滿足本地困難家庭基本住房需求，提高住房保障效率。

    對于困難家庭住房同樣采取貨幣化保障。對補貼保障范圍和財產等準入標準建立動態調整機制，適當放寬保障條件，降低準入門檻，進一步擴大保障覆蓋面，推行貨幣補貼和實物保障并舉。棚戶區方面，也將引導居民按照“同地段、同面積”原則，進行貨幣化安置。

    此外，加大農民購房支持力度，也成為新政的主要方向。10月22日，河南省人民政府辦公廳發布《關于促進農民進城購房擴大住房消費的指導意見》指出，鼓勵有條件的縣（市、區）政府對農民和外來人員進城購買首套商品住房，給予一定比例的購房補貼，或由當地財政對購房者按所購房屋繳納契稅額度的適當比例給予購房補貼。2015年至2017年省級財政每年安排不少于3億元資金，對政策落實較好的縣（市、區）給予獎補支持。

    隨后，洛陽、駐馬店、濮陽、三門峽、濟源、南陽、許昌、開封等城市為鼓勵本地農民進城購買商品房，紛紛出臺各種財政補貼政策。以洛陽為例，自今年12月1日至明年2月29日，農民及外來人員市區買房可享多項優惠。購買普通商品住房，可享受繳納契稅的100％補貼。對非市區戶籍人口，在上述時間內購買普通商品住房，可享受按揭貸款第一年全額貼息。

    隱憂：機制不健全貸款執行難度較大

    一位地方房管負責人表示，現階段地方政府也在加快研究去庫存的政策，但在經濟下行壓力較大的背景下，財政吃緊，給予農民大幅度的購房補貼不太現實。因此，政策設置難度較大。“其實對于農民來說，有錢在城市買房的已經購買，剩下未買的人群中，給予政策支持后有能力購買的只占少數，大多數屬于給補貼也買不起的。”他說。

    “其實在購房后面臨的問題更多。”上述負責人表示，對于農民進城購房后，戶籍、醫療、教育等公共服務保障的跟進需要大量財力支持，對地方財政水平要求較高。另外，對于其在原農村擁有的宅基地與耕地的處置方式也極為難定。

    對此，河南省住房和城鄉建設廳總工程師李學軍表示，河南省制定政策時對此已有考慮，現階段是農民進城購房后權益不受影響。“農民進城購房取得居住證后，對原有宅基地的使用權、土地承包經營權和集體經濟收益等權益保持不變。另外，農民子女進城接受義務教育的，享有與城鎮居民子女同等待遇，由所在縣（市、區）教育部門統籌安排入學，學校不得拒絕，不得收取政策規定外的額外費用。”

    戶籍方面，李學軍介紹，農民在縣城或鄉鎮所在地購買商品住房的，可自主選擇在原籍或購房所在地申請城鎮居民常住戶口，申請城鎮常住戶口的，其共同居住的父母、配偶、未婚子女可隨遷進城辦理城鎮居民常住戶口。

    但值得注意的是，地方銀監部門在接受記者采訪時指出，現階段農民進城購房的貸款風險補償機制尚不健全，貸款執行難度較大。另外，土地流轉與農村制度改革未定的背景下，農民有效擔保難定，因此，貸款還款監督執行較為困難。