北京頂級豪宅成交接近去年10倍

　　目前北京待售的豪宅項目達到了2000套以上供圖/視覺中國

　　2015年，被地產界稱為一線城市的豪宅元年。截至目前，北京單價10萬元以上的“頂豪”成交套數達到了222套，預計全年將達到250套，而去年全年成交僅為24套。北京單價6萬、10萬，總價1000萬以上的豪宅，全部創造新紀錄。截至今年11月，上海單價超10萬元/平方米的頂級豪宅已成交490套，已超過過去3年的年度成交之和。

　　對此現象，業內出現兩種不同的聲音，一種認為這是流動性催生的樓市盛宴，中國的富人們正在重新調整自己的資產配置；另外一種聲音認為，北上廣等一線城市的豪宅已經嚴重供過于求，開發商面臨流動性風險。

　　樓面價飆升致一線城市被豪宅化

　　從葛洲壩重金破紀錄拿下豐臺樊家村地塊開始，豐臺的地價不斷突破市場的想象力，最近幾個月出讓的土地樓面價超過5萬元的至少有6宗。樓面價超過5萬元，意味著未來這里的房價將突破每平方米10萬元大關，否則開發商無利可圖。

　　據中原地產統計，未來一年，北京將有20多個單價10萬元以上的“頂豪”出現。目前在售的項目包括潤澤御府、長安太和、中軸國際、上國闕、盤古大觀、霄云路八號、碧海方舟、運河岸上的院子。最近入市或將入市的單價10萬元以上的豪宅項目則有萬柳書院、北京壹號院、萬科北河沿、龍湖西宸原著等16個項目。

　　業內統計，北京待售的“頂豪”項目達到了2000套以上，其中單價10萬元以上豪宅則在1000套以上。若按照此前年均銷售才僅僅16套而已。

　　以北上廣為代表的一線城市迅速進入了“豪宅元年”。然而，談到豪宅，亦有不少開發商人士表示了無奈，今年以來一線城市地價暴漲，做普通住宅已不能支撐開發商的利潤，但房產又是一個重資產的項目，你不做就意味著出局，所以只好接受“被豪宅”的命運。

　　支撐豪宅背后的中國富豪

　　北京位于東二環內的萬科北河沿甲柒拾柒號，春節后即簽約一套近1.2億元房源，創北京最貴總價紀錄。據統計，北京今年年內2000萬以上的豪宅，簽約已經達到310套左右。

　　據上海鏈家市場研究部統計，截至11月，上海單價超10萬元/平方米的頂級豪宅已成交490套，已超過過去3年的年度成交之和，可謂盛況空前。買家中包括一些世界500強高管以及一些知名企業家和影視明星。

　　北京一名地產界人士指出，在經歷了過去一年房地產的低迷之后，富人們又開始在大城市投資房產，其中豪宅投資的價值因為抗跌、稀缺而凸顯。特別是股市暴跌、大宗商品價格屢創新低、中國出現資產荒的背景下，豪宅似乎成了手握巨額現金的富豪的首選。

　　一名豪宅開發商人士甚至引用去年的胡潤百富榜來論證豪宅爆發的合理性，據胡潤富豪榜統計，截至2013年末，中國擁有1000萬資產以上的富豪有109萬人；億萬富豪6.7萬人，這些人都是未來豪宅的消費群體。中國的富豪結構也在發生一些變化，以前是煤老板為主，現在創業板、新三板公司高管、基金經理也不少。

　　豪宅背后開發商的流動性風險

　　與一些豪宅開發商的樂觀相比，市場上也不乏謹慎甚至悲觀的看法。萬科董秘譚華杰就曾多次談到，從去年下半年開始土地價格漲幅遠遠超過了房價的漲幅，如果接下來房價不大漲，高價拿地的企業將可能虧損。特別是北京一些區域，地價已經超過了周邊在售樓盤的價格，這個地價要求房價必須上漲一倍，而且必須在三年之內完成上漲，這個項目才可能有盈利。

　　亞豪機構市場總監郭毅曾表示，北京豪宅市場已處于明顯供過于求的局面，明年放量的超過10萬單價的樓盤會超過50個，這些高價地一方面面臨巨大資金成本的壓力；另一方面也面臨艱難的“去化”壓力。更有地產界人士預言，明年50個“頂豪”中，能活下來的也就五分之一左右，不排除出現爛尾豪宅。

　　有業內人士指出，北上廣等一線城市豪宅最大的風險其實是流動性風險，現在很多開發商都是高負債融資，如果項目建成以后遲遲賣不出去，最終變得有價無市的時候，風險就逼近了。融資和時間成本是壓在豪宅開發商頭上的兩座大山。

　　據了解，過去兩年，“地王級”中糧孫河地塊、融創農展館地塊項目一直遲遲未能入市，而香河園地塊也一直在尋找接盤者。2016年，新“地王”背后的豪宅項目，能順利入市嗎？樓市的豪宅盛宴可持續多久？許多地產界人士都在尋找答案。　　(文/本報記者 朱開云)