房山：“地王”如期而至 大漲為時(shí)尚遠(yuǎn)

11月24日，房山拍出新地王，目前區(qū)域庫(kù)存9230套，潛在庫(kù)存量依然較大。

新京報(bào)記者 李冬 攝

　　從10月下旬到11月底，北京（樓盤(pán)）土地市場(chǎng)密集出讓，在豐臺(tái)、昌平、門(mén)頭溝等地制造了大批“地王”級(jí)別地塊。而就在11月24日，今年以來(lái)在土地市場(chǎng)上一直顯得比較低調(diào)的房山區(qū)也出現(xiàn)了區(qū)域地王。

　　現(xiàn)狀：樓面價(jià)近3萬(wàn)元/平方米

　　相對(duì)來(lái)講，前幾年較為活躍的房山區(qū)域土地出讓在今年顯得較為低調(diào)。據(jù)北京市國(guó)土局官方資料顯示，今年以來(lái)，房山區(qū)范圍內(nèi)僅有5宗經(jīng)營(yíng)性用地出讓。并不能同豐臺(tái)、昌平等熱點(diǎn)區(qū)域相比。而且其土地價(jià)格也一直維持在2萬(wàn)元/平方米左右的水平。此前，房山比較受關(guān)注的土地也主要出現(xiàn)在長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)一帶，并且區(qū)域土地市場(chǎng)整體價(jià)格趨緩并未出現(xiàn)豐臺(tái)等地連續(xù)高價(jià)地入市的情形。

　　只不過(guò)在近一個(gè)月來(lái)，北京整體土地市場(chǎng)升溫的大背景下，其熱度也不可避免地有所提升。

　　11月24日下午，房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)和閻村兩宗地塊入市競(jìng)價(jià)，總起拍價(jià)達(dá)47.23億元。這兩宗地塊的拍賣同樣也受到了業(yè)內(nèi)人士和媒體的廣泛關(guān)注。因?yàn)榇饲耙粋€(gè)月內(nèi)，位于京西南的豐臺(tái)、門(mén)頭溝、大興等區(qū)域均有高價(jià)地入市，因此房山地塊的成交結(jié)果自然也引人猜想。

　　而事實(shí)也的確如此，11月24日下午房山兩宗地塊的競(jìng)價(jià)場(chǎng)面較為激烈，首創(chuàng)萬(wàn)科聯(lián)合體、首開(kāi)保利聯(lián)合體、中糧天恒聯(lián)合體、中鐵建等央企均參與了競(jìng)爭(zhēng)。最終，中糧天恒聯(lián)合體砸68.63億元連奪房山兩宗地，樓面價(jià)最高的長(zhǎng)陽(yáng)地塊以42.03億元成交，據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，其樓面價(jià)高達(dá)2.95萬(wàn)元/平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)將高達(dá)6萬(wàn)元/平方米。

　　而另一宗價(jià)格較低的閻村地塊，也以26.6億元的價(jià)格成交，樓面價(jià)達(dá)1.85萬(wàn)元/平方米。而相對(duì)來(lái)講，長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格也僅在2.5萬(wàn)元/平方米左右，閻村區(qū)域相對(duì)更低在1.8萬(wàn)元/平方米左右。

　　分析：庫(kù)存量過(guò)大 房?jī)r(jià)漲幅低于其他區(qū)域

　　按照北京樓市的一般規(guī)律，未來(lái)項(xiàng)目售價(jià)一般是拿地樓面價(jià)的兩倍以上。那么房山長(zhǎng)陽(yáng)樓面價(jià)接近3萬(wàn)元/平方米，也就意味著這一地塊上所建項(xiàng)目未來(lái)房?jī)r(jià)需達(dá)到6萬(wàn)元/平方米才可以保證利潤(rùn)。

　　不過(guò)這樣的價(jià)格相對(duì)位于豐臺(tái)的京西南熱點(diǎn)地塊來(lái)說(shuō)還有著較大差距。雖然其地價(jià)也已經(jīng)超越了在售商品房的價(jià)格，但是房山市場(chǎng)上項(xiàng)目?jī)r(jià)格卻并未受到太大影響。

　　“房山整體的庫(kù)存量還是比較大的，所以現(xiàn)在雖然出了地王，但是影響的也主要是未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者表示，“當(dāng)前房山的房?jī)r(jià)相對(duì)去年雖然有所上漲，但是其漲幅還是要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京其他區(qū)域的。”

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前房山區(qū)域庫(kù)存9230套（不含自住房、保障房），同去年7月份10558套的數(shù)據(jù)相比，去化了近千套。不過(guò)考慮到房山今年的土地供應(yīng)和尚未入市地塊，其潛在庫(kù)存量依然較大。

　　不過(guò)也有房企開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，房山區(qū)域現(xiàn)階段的熱度雖然不高，但是從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，還是具有很大的發(fā)展空間的。“北京市的開(kāi)發(fā)規(guī)律是次第開(kāi)發(fā)的。當(dāng)然首先開(kāi)發(fā)的會(huì)是城區(qū)，或者政府所在地等重點(diǎn)區(qū)域。”泰禾集團(tuán)(000732,股吧)總裁助理兼品牌總監(jiān)沈力男向記者表示，“然而，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)一步完善，北京其他區(qū)域肯定是次第開(kāi)放的一個(gè)局面?，F(xiàn)在北京城市發(fā)展的趨勢(shì)很明顯，除了做核心區(qū)，政府還是會(huì)疏散人口。所以房山也不能說(shuō)不熱，只是在政府的開(kāi)發(fā)節(jié)奏控制之下，并沒(méi)有豐臺(tái)、大興等地瘋狂而已。”

　　區(qū)域分析

　　長(zhǎng)陽(yáng)：剛需產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重

　　長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)、閻村這三塊是房山目前供應(yīng)量比較大的地區(qū)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域的在售產(chǎn)品主要還是以剛需盤(pán)為主。新入市的項(xiàng)目比較有限，大多數(shù)在售項(xiàng)目處于消化存量階段。不過(guò)相對(duì)于去年，長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域市場(chǎng)有所改善。

　　去年年底，房山區(qū)域整體報(bào)價(jià)水平在1.9萬(wàn)~2.2萬(wàn)元/平方米，而在今年，這一價(jià)格也上漲了大約3000元/平方米，達(dá)到了2.5萬(wàn)元/平方米左右。比如，目前在售的五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)提升至2.5萬(wàn)元/平方米，而老項(xiàng)目建邦華庭的銷售價(jià)格也在2.4萬(wàn)~2.6萬(wàn)元/平方米這一區(qū)間之內(nèi)。

　　“房山長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域同期上市的項(xiàng)目同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，因此價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈，所以價(jià)格受地王帶動(dòng)并不明顯。”郭毅向記者指出，良鄉(xiāng)長(zhǎng)陽(yáng)產(chǎn)品同質(zhì)化的問(wèn)題就沒(méi)有解決，由于區(qū)域面對(duì)的主要還是剛需人群，只能在客群可以接受的范圍內(nèi)進(jìn)行微調(diào)，效果不會(huì)太明顯。“像有些流動(dòng)資金不足的開(kāi)發(fā)企業(yè)，當(dāng)年拿地樓面價(jià)2萬(wàn)，現(xiàn)在項(xiàng)目售價(jià)也只在3萬(wàn)多，售價(jià)實(shí)際上是低于成本價(jià)的。”

　　閻村：區(qū)位差距較大，配套不足

　　此前，閻村由于距離城市核心區(qū)過(guò)遠(yuǎn)，在房山樓市版圖中并沒(méi)有占據(jù)主要位置。不過(guò)近些年來(lái)，隨著交通路網(wǎng)建設(shè)的不斷完善，這一區(qū)域也吸引了一些品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，取得了一定的發(fā)展。記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前閻村區(qū)域內(nèi)的在售產(chǎn)品主要以普通住宅類產(chǎn)品為主，配有一定的改善型需求項(xiàng)目，一些知名房企所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目：如東亞·朗悅居、天恒·樂(lè)活城等的銷售均價(jià)都在1.8萬(wàn)元/平方米上下。

　　“相比房山向西或者向南的板塊，閻村從區(qū)位來(lái)講還是比較遠(yuǎn)的，這里并沒(méi)有太多的自然資源，因此產(chǎn)品依然是以剛需為主。”郭毅解釋說(shuō)，“由于市場(chǎng)去化的壓力，這里并不適宜做太多的別墅項(xiàng)目。一些別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，如天恒前期也都是住宅，也是賣到后期了為了提升價(jià)值和利潤(rùn)率才出了一些別墅類產(chǎn)品。”

　　而當(dāng)?shù)匾患曳科箝_(kāi)發(fā)人士也向記者透露，規(guī)劃中的地鐵燕房線將在2016年底貫通，閻村未來(lái)的銷售交通情況可能會(huì)進(jìn)一步改善。不過(guò)盡管如此，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于該區(qū)域未來(lái)的發(fā)展前景依然持謹(jǐn)慎態(tài)度。“這里與昌平北七家那邊的情況還不一樣，”郭毅向記者表示“北七家有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，有集中式的商業(yè)，而閻村目前各方面配套都不足，發(fā)展起來(lái)還需一定時(shí)日。”

　　房山整體的庫(kù)存量還是比較大的，當(dāng)前房山的房?jī)r(jià)相對(duì)去年雖然有所上漲，但是其漲幅還是要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京其他區(qū)域的。

　　北七家有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，有集中式的商業(yè)，而閻村目前各方面配套都不足，發(fā)展起來(lái)還需一定時(shí)日。

　　——亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅 （記者 陳禹銘 實(shí)習(xí)生 唐藝赫）