樓市“去庫存”將貫穿2016年

   日前召開的中央財經領導小組第十一次會議提出，化解房地產庫存，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展。緣何這次提及“化解房地產庫存”，并將其與房地產業(yè)能否持續(xù)發(fā)展掛鉤？如何評估樓市當前的庫存及其對樓市和經濟的影響？

　　微觀上，庫存是一個企業(yè)管理的概念，是指企業(yè)為銷售而準備的原材料、中間品以及產成品，即所謂“庫存管理”。按生產流程，庫存分為原材料、中間品（半成品）和產成品三個類別的庫存；宏觀層上，企業(yè)庫存行為是判斷行業(yè)或宏觀經濟周期的指標，即所謂“庫存周期”。如經濟復蘇、需求改善，但生產還沒有完全恢復，就帶來庫存的被動消耗，稱為產出上行、庫存下降的“被動去庫存”階段；經濟由復蘇轉為繁榮，稱為產出上升、庫存上升的“主動補庫存”階段。

　　因此，樓市“去庫存”，應該是行業(yè)“庫存周期”的概念。并且，由于樓市庫存去化到何種程度，關聯(lián)到上游原材料和制造業(yè)（水泥、鋼鐵、建材等）、關聯(lián)到下游消費品行業(yè)（家具建材、家電家紡、裝飾裝潢等）的庫存行為，進而影響到經濟擴張或收縮的動能，因而備受各界關注。

　　樓市“去庫存”首次提出，是在2014年7月11日住建部城鄉(xiāng)建設工作會議上，新任部長陳政高就完善房地產政策提出了三點落實意見，排在首位的就是“千方百計去庫存”。從那時起，“去庫存”就取代“調房價”，成為樓市的新主題。可以說，近一年多來，為了“去庫存”，采取了很多措施，比如退出包括限購在內的行政干預、降低稅費、提高杠桿，再比如打通商品房和保障房通道、公積金異地流轉、停止土地供應、發(fā)展新房租賃等。

　　事實上，今年以來樓市“去庫存”效果是不錯的。全國樓市銷售面積增幅從1-2月份下滑16.9%逆轉到1-10月份增長7.2%，預計全年銷售規(guī)模有望探到2013年13.1億平方米的歷史最高。50個重點城市樓市庫存消化周期，已從上半年的15個月回落到目前的11.4個月，一線城市庫存消化周期甚至為7-9個月。進入四季度，開發(fā)商在這些區(qū)域已經從“去庫存”全面轉向了“補庫存”，土地市場明顯回升。

　　CREIS數(shù)據(jù)顯示，10月監(jiān)測的37個主要城市的成交量環(huán)比上升17.73%，庫存則下降了1.8%，而三、四線城市庫存嚴重。究其原因，首先，三、四線城市人口產業(yè)集聚能力不足，樓市有效需求跟不上；其次，三、四線城市政府財力有限，“土地換配套”是區(qū)域開發(fā)的主要形式，土地房屋聯(lián)合開發(fā)的“一二級聯(lián)動”模式很普遍，超級大盤比比皆是，很多項目要開發(fā)數(shù)年，甚至十幾年。

　　因此，即便重點城市樓市持續(xù)回暖，并帶動全國樓市銷售量回升，但銷售與庫存“兩張皮”始終存在。今年以來，庫存僅在5月短暫減少，后續(xù)一直增加。10月底，全國商品房待售面積比9月底增加2122萬平方米，遠大于7-9月月均僅100萬平方米左右的增幅。另外，商品住房庫存結束連續(xù)兩個月減少態(tài)勢，10月大增1180萬平方米。庫存大幅攀升，重災區(qū)在三四線城市，而“金九銀十”推盤增加、前期政策激勵效應遞減是主要原因。

　　另外，從庫存概念看，除了常說的待售庫存，即產成品庫存外，還包括在建庫存（半成品）和已批未建庫存（原材料）。前者是顯性庫存，規(guī)模不大，業(yè)內匡算的消化周期多在24個月左右；后兩者是隱性庫存，規(guī)模非常大。中信證券(600030,股吧)估計，按規(guī)劃建筑面積，目前已批未建庫存70.9億平方米、在建庫存55.3億平方米、待售庫存6.6億平方米，全國整體庫存達到132.8億平方米。若按2013年13億平方米的歷史最高銷售計算，即便未來不增加土地供應，也要10年才能消化完。

　　當前，盡管資金面全面好轉，但開發(fā)商新開工和拿地積極性并不高，庫存制約是首要原因。三、四線城市開發(fā)投資、新開工和庫存分別占全國的45%、60%和70%，所以就不難理解緣何今年以來樓市“先行指標”（新開工、拿地、開發(fā)投資）始終疲軟，這也是今年以來固定資產投資增速持續(xù)回落的原因。盡管樓市庫存成本比較低，但關鍵是，若三、四線城市庫存不消化，全國樓市開發(fā)投資、上下游制造業(yè)產能過剩，進而全社會固定資產投資疲軟的格局就無法化解。

　　因此，去庫存仍將貫穿2016年。在政策上，針對既有政策邊際效應減退，新一輪政策呼之欲出，如首套房貸款首付和交易稅負降低、推進公積金異地流轉、保障房（包括棚改）供給全面貨幣化、國家住房銀行、資產證券化等。另外，以加速新型城鎮(zhèn)化為契機，以戶籍改革和傳統(tǒng)產業(yè)轉移為抓手，大力夯實返鄉(xiāng)置業(yè)，可能成為政策重點，意在讓“需求跟著人走、人跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產業(yè)走”，實現(xiàn)外來人口在城鎮(zhèn)化成本較低的三、四線城市“扎根”、讓產業(yè)在三、四線城市集聚，從而實現(xiàn)“樓市、人口、產業(yè)”發(fā)展的順循環(huán)。