降息周期個(gè)人房貸調(diào)查：首套房利率可達(dá)八二折

     連續(xù)六次降息，房貸市場(chǎng)松動(dòng)跡象明顯。從貨幣投放來(lái)看，截至三季度末，個(gè)人購(gòu)房貸款同比增長(zhǎng)20.9%，在利率方面，優(yōu)惠幅度明顯高于去年，且九折優(yōu)惠可獲概率較大。

    此前，市場(chǎng)普遍寄期望異地公積金購(gòu)房政策實(shí)質(zhì)性落地，而據(jù)記者了解，目前異地公積金貸款政府間協(xié)調(diào)仍面臨困難。

    央行：房貸利率創(chuàng)五年新低

    日前，央行發(fā)布的2015年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至9月末，個(gè)人購(gòu)房貸款余額13.45萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.9%，增速比上季末高3.1個(gè)百分點(diǎn)，比各項(xiàng)貸款增速高5.5個(gè)百分點(diǎn)；前三季度增加1.92萬(wàn)億元，同比多增5961億元。

    同時(shí)，央行在第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中指出，“個(gè)人房貸利率已經(jīng)持續(xù)四個(gè)季度環(huán)比下降。目前整體貸款及個(gè)人房貸的實(shí)際利率處于近五年以來(lái)最低位，連續(xù)六次降息效應(yīng)顯著。房地產(chǎn)信貸對(duì)住房消費(fèi)傾斜的方向日益明確，利好持續(xù)，居民自住和改善型住房需求將繼續(xù)得到支持。”

    自去年以來(lái)，降息通道全面打開(kāi)，從2014年11月末開(kāi)始的六次降息后，百萬(wàn)房貸20年利息減少可達(dá)22.57萬(wàn)元。與此同時(shí)，自2014年9月30日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)首套房執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”后，改善型需求的釋放效應(yīng)也在逐步發(fā)酵。

    來(lái)自融360機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，以北京地區(qū)為例，目前浦發(fā)、興業(yè)為九折；中行、工行、建行、交行、光大、招商、華夏和北京銀行為八八折；國(guó)有大行中，農(nóng)行優(yōu)惠力度更強(qiáng)，折扣為八五折，同樣折扣的還有廣發(fā)和北京農(nóng)商銀行；匯豐銀行最“下本”，折扣達(dá)八二折，幾乎為近年的最低值。二套房利率方面，除平安銀行、杭州銀行、民生銀行停貸外，其余27家銀行利率均為基準(zhǔn)上浮10%；二套房首付五成的銀行有23家，六成的銀行有4家。

    從實(shí)際操作上看，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，首套房九折利率可申請(qǐng)程度較高，而低于九折的利率仍需較高的資質(zhì)條件。

    不過(guò)，在二、三線城市，首套房九折利率有部分新樓盤仍難以實(shí)現(xiàn)，九五折則成主流。“銀行面臨利差收窄的盈利壓力，而按揭貸款都是長(zhǎng)期貸款。由于這些城市房屋總價(jià)不高，單筆貸款額度也不大，因此下浮空間有限。”一位中部地區(qū)國(guó)有銀行客戶經(jīng)理坦言。

    二手房受制評(píng)估價(jià)催生“高首付”

    據(jù)了解，在一線城市，換房需求的增加刺激了二手房交易，一些獲得購(gòu)房資質(zhì)的城市年輕人群成為了諸多小戶型二手房的“接盤俠”。

    今年9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文明確“不限購(gòu)城市首套房商貸最低首付款比例下調(diào)至25%”，這意味著，北京、上海、廣州、深圳、三亞這些限購(gòu)城市依然執(zhí)行首套房首付比例30%。

    值得一提的是，二手房交易通常是以房屋評(píng)估值為標(biāo)準(zhǔn)確定30%首付比例。以北京為例，北京東四環(huán)附近的房屋評(píng)估值通常是房屋售價(jià)的85%，這意味著，如果購(gòu)入一套滿5年唯一的300萬(wàn)元左右的二手房，評(píng)估值約為255萬(wàn)元，貸款比例70%，以此推算貸款最大額為178.5萬(wàn)元，也就是說(shuō)首付款實(shí)際要準(zhǔn)備121.5萬(wàn)元。再加上契稅、中介費(fèi)，前期費(fèi)用大約需130萬(wàn)元左右。如果該二手房不是滿5年唯一房，那么還需要繳納房屋原成本和評(píng)估價(jià)之間差額的20%個(gè)稅。

    如此說(shuō)來(lái)，二手房買賣30%甚至25%的首付比例對(duì)購(gòu)房者而言并非為突出的“減壓”優(yōu)勢(shì)。此外，二手房交易市場(chǎng)中介費(fèi)用并未有統(tǒng)一的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，高的可達(dá)房屋交易價(jià)格2.7%，低可至房屋交易價(jià)格0.5%，服務(wù)質(zhì)量亦是參差不齊。

    根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月28日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為6617套，比9月同期回落14.1%，比去年同期回落25.6%。按照近期日均網(wǎng)簽量的增長(zhǎng)勢(shì)頭來(lái)算，10月全月網(wǎng)簽預(yù)計(jì)與9月份基本持平。

    異地公積金貸款仍難落地

    2014年10月，住建部、財(cái)政部、央行就曾發(fā)文要求各地實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)。近日，住建部、財(cái)政部、央行再次聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》，其中明確，10月8日起全面推行住房公積金異地貸款。

    不過(guò)，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，多個(gè)城市異地公積金貸款沒(méi)有細(xì)則，政策落地亦遙遙無(wú)期。

    有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，推行公積金異地貸款可以加強(qiáng)公積金資金使用效率，釋放閑置的公積金，對(duì)化解當(dāng)前部分二線和三四線城市庫(kù)存高的難題能有極大推動(dòng)作用，但地方推行依然有難度。

    從技術(shù)層面看，以往各地公積金長(zhǎng)期封閉運(yùn)行，各自的數(shù)據(jù)庫(kù)建立、審批流程信息化均存在較大差異，短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)信息快速溝通、協(xié)調(diào)難度頗大；從需求層面看，目前大城市的公積金利用率很高，歸集資金其實(shí)已用得差不多。對(duì)于公積金使用率相對(duì)較低的三四線城市來(lái)說(shuō)，由于流動(dòng)人口不多、居民收入水平不高，再加上目前購(gòu)房投資風(fēng)險(xiǎn)上升，難以看到更多的外溢性投資需求。

    采訪中，也有購(gòu)房者表示，考慮前期用商貸，待政策落地后轉(zhuǎn)為公積金，但據(jù)記者了解，這種預(yù)想并不可行。“商貸轉(zhuǎn)公積金貸款僅限于本市內(nèi)繳納的公積金，即便以后異地公積金政策落地，異地公積金貸款也不可置換異地商業(yè)貸款。”中部地區(qū)某二線城市公積金貸款中心人士對(duì)記者說(shuō)。