樓市上行趨勢沒有發生變化

     國慶過后，報道各地樓市動態的新聞頗多，從中可以窺察市場風向。近幾年全國樓市區域分化，強弱有異也屬正常。但同樣是報道一個城市，比如北京，有新聞說降溫的，有新聞說上漲的，這就難免讓人一頭霧水了。

    很多新聞說，國慶長假期間，某某城市住宅成交清淡，相比8月、9月同期大幅下滑。這種說法具有很強的誤導性。長假期間，很多人出游，沒心思看房買房，而且部分城市的房地產登記系統在部分長假時段關閉。這種情況下，長假期間的交易數據是失真的。可以拿這樣的數據跟往年國慶期間數據相比，但不能與上月同期進行比較。

    通過數據看清市場，并非易事，即便是業內人士，不懂數據內涵和數據之間內在聯系的，數量甚眾。至于普通民眾，就更不必奢求了。簡單的選擇是關注靠譜機構和靠譜專家的觀點即可。

    就當前市場所處的房地產短周期的階段而言，住宅成交量的重要性已較半年之前弱化，同比和環比的重要性更是明顯下降，成交量只要不是連續明顯下滑，就不必擔心。此時，房價的重要性上升。而到了明年二三季度，則必須重新高度關注成交量，那時它將決定房價何時變向。

    長假時間短，且非常態，期間成交數據不宜作為判斷市場的主要依據，前溯幾個月會更靠譜些。從全國來看，前8個月商品房成交面積同比增幅擴大至7.2%，回暖進程繼續。從易居研究院跟蹤的30個典型城市來看，9月總體商品住宅成交面積環比8月增長3%，同比去年9月增長29%。雖然環比8月增幅不大，但9月成交量處于本輪反彈的高區，這個高區包含去年10月至12月、今年5月至9月，成交量只要保持在這個區間，市場上行的方向就沒有發生變化。

    此時，在成交量處于高區的情況之下（安全區間），應重點關注房價。從全國來看，前8個月商品房成交均價同比漲幅持續擴大至7.6%，回暖態勢依舊。從70城房價指數來看，8月份房價環比上漲城市數量過半，房價平均漲幅自今年5月上拐之后，保持上漲態勢。

    至于影響樓市成交量與價格走勢的外部因素，一方面，房地產政策繼續寬松，9月30日下調首套房貸首付比例至25%的新政，表明中央支持住宅市場的力度進一步加大。另一方面，貨幣政策同樣繼續寬松，尤其是美國加息進程再次延后，甚至可能推遲至明年，有助于我國流動性保持寬裕，有利于樓市繼續回暖。

    總而言之，國慶期間，全國樓市并無變化。在此形勢之下，“銀十”可期，預計四季度全國市場總體繼續上行，預計2016年下半年或2017年，市場會再度出現短周期性質的降溫。至于區域市場的分化，是另外一個話題，比如廣大三四線城市確實復蘇乏力，但也有所改善。在把握全國大局的前提之下，關注區域市場，才是正道。□楊紅旭