囤地20年 周邊房價漲百倍 房子還沒住產權就縮水

　　囤地

　　開發商通過部分開發、先開工再改規劃、操縱審批程序等種種方式實現囤地

　　位于上海南京路的一個樓盤，近期報價一平方米8萬元至10萬元。然而，其所在地塊卻是1992年首次拿地，“在建”逾20年，屢屢停工。這期間，周邊房價從千元起步，相比上漲近百倍。

　　日前召開的國務院常務會議透露的不作為行為核查問責情況顯示，截至8月底，各地今年已處置閑置土地31.25萬畝。“新華視點”記者調查發現，一些曾經的“地王”、知名開發商都曾存在囤地行為，一些省份清查出的閑置土地逾十萬畝。樓市調整期低價拿地、囤地惜售背后，是開發商暴利和高房價。

　　一平方米8萬元至10萬元，這是上海南京西路的協和城“2068號公館”近期開盤后一度開出的均價。該項目于1992年首次拿地，僅二期項目就“在建”了20多年。年報顯示，開發商中國地產在2010年后曾三度推遲竣工時間。

　　能拖就拖成潛規則

　　現場銷售人員告訴記者，“2068號公館”今年剛有兩棟住宅樓完工。已建成住宅樓中，還有部分“不知啥時開始賣”。即使按年報中最新的“預計2015年全部竣工”計算，從2006年有財務數據算起，協和城整個項目估值從約80億元漲至超過300億元。

　　據上海中原物業顧問研究員劉光富介紹，上海協和城項目首次拿地的1992年前后，周邊區域的居民住宅報價還不到千元。按照開發商如今開出的最高價，單價漲了約100倍。

　　在北京，曾經的“地王”也存在“囤而緩建”的情況。2011年北京單價最高的“地王”地塊——崇文門菜市場地塊，拍賣時經歷多家房企33輪競價，按出讓價，樓面地價達4.3萬一平方米。到了2014年年末，該地塊仍無已建成的地面建筑。記者從多家地產中介了解到，近4年來，該地塊周邊的商住樓租金就漲了近30％。

　　“僅在海南省，2014年就清查出閑置土地13.92萬畝。”海南省國土資源廳廳長陳健春說。

　　“很多樓盤不是拿完地就開建，能拖就拖已是‘潛規則’。”上海萬科房地產有限公司總經理孫嘉等市場人士說。

　　房子還沒住產權就縮水

　　囤地最終都要由消費者埋單：2008年1月，知名房企和記黃埔取得上海嘉定南翔地塊時，樓板價不足每平方米3000元。從拿地到開工超過3年，2013年9月首次開盤時，毛坯房均價達3.1萬元，超過土地成本10多倍。

　　同時，囤地還帶來住宅產權縮水，侵害消費者權益。北京市住建委網站披露的數據顯示，位于通州區宋莊鎮的魯能“格拉斯小鎮”項目拿地10多年,目前仍在開發銷售。據銷售人員透露，按2005年前就已拿地計算，京郊一些正銷售規劃中的住房產權或已縮水10年，“買房者還沒住，產權就先縮水”。

　　業內人士表示，囤地還不止是開發商暴利的簡單問題：假如一座城市一年計劃供地10000畝，但有20％批而未用，供應的土地沒有建成房子就可能帶來住宅供應混亂，供需被人為扭曲，形成地價攀升、房價走高的循環。

　　囤地抬價

　　為何難管？

　　業內人士表示，國家及各省市幾乎年年下發通知、文件，明確要求整治土地閑置中“囤地惜售”現象。 然而，記者調查發現，部分開發商通過部分開發、先開工再改規劃、操縱審批程序等種種方式實現囤地。

　　上市房企華夏幸福的一家施工公司負責人坦言，由于現有規定很籠統，開發方極易拖進度。“拿到1萬平方米的地，幾年只開發1000平方米，停停建建算不算囤地？如果算，就改規劃故意超標，總需要時間修改。”還有部分企業干脆先開工建樓再改規劃，對外宣稱“回購爛尾樓項目”規避囤地之嫌。

　　一家主要在中部開發項目的上海房企負責人說，個別企業故意虛報預售價格，一旦申報價明顯高于市場成交均價，被房管部門暫停預售程序，就可宣稱由于宏觀調控、報價過高未拿到預售證，變相操縱審批程序拖延開發。

　　另一方面，一些地方政府為了土地收入對囤地“睜一只眼閉一只眼”。“國土資源部門現已查明，一些地方政府為了土地收入，拿‘政府原因’作為拖延開發的擋箭牌。”陳健春說。(據新華社電)