房價上漲速度不宜高估

　　新京報漫畫/許英劍

　　■ 一家之言

　　雖然全國商品房成交量已經好轉，部分城市房價也止跌轉漲，但房企購地面積、房屋新開工量、房地產開發投資增幅等三個重要指標皆處于歷史性低迷形態，仍然在經濟穩增長中屬于“拖后腿”的性質。

　　近期，國家統計局公布了8月份70個大中城市房價數據。同時國家統計局網站也發布了一個解讀8月份房價數據的新聞，標題是：8月份新建商品住宅同比價格由降轉升。其后，新華社也刊發了一篇報道：樓市回暖更要堅守政策底線，抑制投機炒房。

　　僅憑這兩條消息，好像樓市已經比較熱了，又需要擔心房價大漲、投資投機者亂竄了。

　　房價數據有很多，但全國及主要城市房價的指標，最重要的有兩個，一個是全國新建商品房成交均價，雖然統計局不公布，但通過換算統計局公布的月度成交總面積和總金額即可得出；另一個便是70個大中城市房價。

　　前者只能反映全國房價總體情況，不能準確反映月度變化，而且不涉及主要城市；而后者則每月18日由國家統計局按時公布，包括70個大中城市的新建商品住宅價格與二手住宅價格變化幅度，除了直轄市、計劃單列市、省會城市外，還包括35個地級市（全國均衡選樣本）。因此，70城房價，也就成為衡量全國月度房價變化的核心指標。

　　70城房價，其實是房價指數，通過選取樣本樓盤，持續跟蹤同質房源的價格。比如在上海就選取了上千個樓盤，進行持續跟蹤。當然，不可能百分之百達到房源同質，總體看還是靠譜的。

　　統計局的8月份70個城市中，新建商品住宅同比上漲的城市個數為9個，下降的城市個數為61個。但測算出8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉為上漲1.7%，為自2014年9月份以來首次轉正。

　　這個“同比綜合平均”，肯定設計了城市權重，9個上漲城市中，漲幅第一的是深圳，大漲31.8%，第二名的上海為6.5%，北京和廣州分別上漲3.7%和2%。同比下跌的城市中，跌幅第一的是丹東，下跌8.7%，第二名是湛江，下跌8.6%。這就意味著，把四個一線城市的權重定得特別高，而把35個地級市（三線城市）的權重定得特別低，才得出8月份同比綜合平均上漲1.7%。

　　如果一定要設計權重，可以按各個城市的新建商品住宅成交面積分配權重。如此，則61個下跌城市的成交面積是9個上漲城市的幾倍，因此8月份70城總體同比房價一定是下跌的。

　　更合理的辦法是，不必設計權重，用簡單的計算方式，把70個城市的價格進行算術平均，更能較好反映實際市場情況。70個城市當中，35個地級市的成交面積較小，但考慮到它們是全國200多個地級市中的“代表”，所以不必有意降低它們的權重，得出來的平均同比增幅，基本上代表了全國所有的一、二、三線城市（不含作為縣級市的三線城市）的房價情況。如果按此計算方式，則8月份70城房價平均同比下跌3.3%，比較符合總體情況。

　　總之，當前全國樓市復蘇力度仍不夠，雖然全國商品房成交量已經好轉，部分城市房價也止跌轉漲，但房企購地面積、房屋新開工量、房地產開發投資增幅等三個重要指標皆處于歷史性低迷形態，仍然在經濟穩增長中屬于“拖后腿”的性質。因此，不宜高估房價上漲勢頭，也不宜這么早就重拾“抑制論”。

　　□楊紅旭（上海易居房地產研究院副院長）