房企進京再掀熱潮

        房企進京再掀熱潮

    碧桂園、陽光城等進京心切；眾多房企進京是看好北京市場，并把其作為實現(xiàn)全國戰(zhàn)略的重要一步

    今年，不少房企將北京鎖定為未來幫助企業(yè)發(fā)展、擴大項目規(guī)模的重點目標。麥田/CFP

    近期如火如荼的土地市場爭奪戰(zhàn)中，除了10天之內(nèi)產(chǎn)生了3個新地王被業(yè)內(nèi)外津津樂道以外，一些首次在北京土地市場亮相的房企身影，也格外引人關(guān)注。

    事實上，無論是土地競拍現(xiàn)場，還是股權(quán)交易市場，每年都有一些各顯神通擠進北京市場的外來房企。在業(yè)內(nèi)人士看來，首都的影響力、長期看好的樓市，正是吸引大量異地房企爭相進京的強大動力。

    再掀進京熱潮

    廣東的碧桂園、龍光地產(chǎn)及福建的陽光城現(xiàn)身競地現(xiàn)場，昭示其進京意愿

    9月2日，位于朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村地塊競拍現(xiàn)場，中糧、方興、招商九龍倉華僑城聯(lián)合體、龍湖平安、保利首開、遠洋、陽光城、龍光悉數(shù)到場，在本次地塊競拍過程中，來自福建的陽光城和來自廣東的龍光地產(chǎn)引人側(cè)目。因為它們此前在北京從未有過房地產(chǎn)項目，此番在北京土地市場嶄露頭角，正式宣告了希望進軍北京的意圖。而這已是今年以來異地房企進京的第二波。

    時間再往前追溯到6月30日。北京大興龐各莊地塊，經(jīng)過83輪廝殺，最終21號旭輝、天恒、永同昌三家房企組成的聯(lián)合體拿下了該地塊，而與它瘋狂競拍的58號，是來自南派的碧桂園。雖然首秀失利，但幾天后，7月3日大興區(qū)另一塊土地拍賣現(xiàn)場，碧桂園相關(guān)負責(zé)人再度現(xiàn)身。同樣身為千億房企，萬科、保利、綠地等早在北京賺得盆滿缽滿，就連同為“粵軍”的恒大地產(chǎn)，也在近兩年揮師北上，通過砸重金拿地，在北京尋得一席之地。因此，從近期頻繁出入北京土地市場不難看出，碧桂園進軍北京的需求已經(jīng)十分迫切。

    除了直接拿地，通過項目的戰(zhàn)略合作，是異地房企曲線進京的另一套慣用手法。9月10日，花樣年控股與北京金泰集團達成全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。據(jù)知情人士透露，雙方合作以物業(yè)管理品牌輸出為契機，但花樣年最終看中的是隸屬于北京能源集團旗下的金泰，手中握有大量的存量物業(yè)及土地儲備，“未來在開發(fā)領(lǐng)域產(chǎn)生全新的合作也不是沒有可能。”

    同樣選擇“曲線進京”的，還有來自福建的三盛地產(chǎn)，于今年4月提出布局“社區(qū)綜合服務(wù)運營商”，借勢互聯(lián)網(wǎng)+的熱潮高調(diào)宣布進入北京市場。在業(yè)內(nèi)人士看來，這不失為后期拓展業(yè)務(wù)打下基礎(chǔ)，并在短期內(nèi)提高知名度的一道良方。

    “無限大市場”的吸引力

    相比全國樓市進入“慢行道”，北京樓市一枝獨秀

    “北京的市場無限大，可進京太難了，我們要努力贏得這種機會，我都等不及了。”碧桂園執(zhí)行董事、集團聯(lián)席總裁朱榮斌在一次公開的媒體見面會上道出了無數(shù)渴望進京的房企心聲。

    一組新鮮出爐的數(shù)據(jù)似乎能夠更真實地反映出北京市場對于開發(fā)商的吸引力。9月14日，北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊公布1-8月北京市房地產(chǎn)市場運行情況數(shù)據(jù)顯示，前8個月，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2561.9億元，比上年同期增長13.3%；商品房銷售面積為847.9萬平方米，比上年同期增長9.5%。其中，住宅銷售面積為700.3萬平方米，增長21%。據(jù)新京報記者統(tǒng)計，前8個月北京商品房銷售面積同比增速達到了年內(nèi)新高，并連續(xù)三個月出現(xiàn)正增長。相比全國樓市整體進入“慢行道”的時段，北京房地產(chǎn)市場運行顯然一枝獨秀。

    有業(yè)內(nèi)人士透露，今年，不少房企將北京鎖定為未來幫助企業(yè)發(fā)展、擴大項目規(guī)模的重點目標，未來將三四線城市項目回收資金，大量投入北京市場的可能性較大。

    而今年以來，各路房企在北京“咬牙”拼搶土地的背后，是土地供應(yīng)的逐年減少。2014年，北京市土地供應(yīng)總量有所下降，全年供應(yīng)國有建設(shè)用地3161公頃，完成年度土地供應(yīng)計劃的61.4%，與2013年相比下降20.2%。其中，住宅用地供應(yīng)保持平穩(wěn)，實際供應(yīng)1195公頃。住宅用地中保障性安居工程和自住型商品房用地供應(yīng)，占住宅用地供應(yīng)量的73%。而在2015年的供地計劃中，商品住宅預(yù)計供應(yīng)750公頃，相比去年又減少了25%。今年上半年，北京宅地僅實現(xiàn)成交170公頃。

    在多位業(yè)內(nèi)人士看來，北京還沒有出現(xiàn)過地王解不了套的現(xiàn)象，無非是利潤預(yù)期和去化周期的問題。“對于北京這樣的城市而言，根本不具備可復(fù)制性，所以一些地塊在出讓時的價格，在當時覺得貴到離譜，若干年后回去再看，絕對物有所值。”北京某國企負責(zé)人在接受記者采訪時如此表示。

    “榜樣”的力量

    龍湖等房企，進京后從區(qū)域性公司變成全國性標桿房企

    除了看中稀缺的土地資源、持續(xù)上漲的房價帶來的收益之外，讓異地房企削尖腦袋擠進北京市場的另一個原因，則是源于一些“先行者”榜樣的力量——進京之后，實現(xiàn)從區(qū)域性公司變成全國性標桿房企的目標。

    因此，北京房地產(chǎn)市場對很多外地房企具有強大的向心力。

    時光倒流。1993年，香港新世界和當時的崇文區(qū)達成合作協(xié)議，成為最早進入北京的外來房企；1994年，萬科在京開發(fā)城市花園，此后陸陸續(xù)續(xù)眾多房企踏上進京之路。2003年，位于東三環(huán)的富力城項目成功運作，奠定了富力地產(chǎn)在北京市場的地位，并在2004年以單盤30.7億元的銷售額問鼎京城銷冠；同一年，龍湖“才算是正式進入北京樓市”；2005年星河灣在北京一炮打響；2007年，龍湖·滟瀾山名動京城，龍湖也于2010年躋身京城銷售百億軍團；而2009年，綠地進京拿下大興黃村地塊，第二年便成功推出新里·西斯萊公館，隨后在北京四面開花。

    如今，每年北京住宅銷售排行榜上，萬科、龍湖、保利、融創(chuàng)等外地房企已然占據(jù)了Top10的半壁江山。

    最近兩年，更是“黑馬”頻出，出沒于北京樓市。最勇猛的兩匹當屬泰禾和融創(chuàng)。

    融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾感慨：“北京機會比較少，因為地價一直在漲，原有供應(yīng)消化太快。”因此，一直沒有放棄北京市場，通過尋求公開市場與并購等多種方式拿地，終于在今年收獲了9盤齊開的局面，并且旗下的高端項目在北京住宅市場收獲頗豐。

    而泰禾集團董事長黃其森從一開始就篤定：“北京是一個什么項目都能做，什么項目都能做得好的城市。”且通過近乎瘋狂的拿地方式和速度，泰禾也在北京市場闖出一片天地，并將北京作為集團發(fā)展的主場。

    進京難，先近京

    華夏幸福、碧桂園從“包圍”北京做起

    北京樓市“錢多地少，價高難得”是眾所周知的，但大量的購房需求和穩(wěn)定上漲的房價，讓房企都想進入北京分羹。但如果一時半會兒難以在土地市場拿到“許可證”，選擇圍繞在北京周邊，隨著大北京的樓市脈搏一起跳動便成為一些房企的次優(yōu)選擇。

    最為人熟知的華夏幸福，從1998年在廊坊做了第一個項目后，逐步向北京周邊蔓延，通過產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)模式，已經(jīng)發(fā)展成為環(huán)北京區(qū)域的“大地主”。數(shù)據(jù)顯示，截至今年年初，其在京津冀區(qū)域的委托面積已經(jīng)達到1755平方公里，成為環(huán)首都經(jīng)濟圈發(fā)展建設(shè)中收益最大的企業(yè)之一。

    事實上，通過在環(huán)北京區(qū)域大舉拿地，規(guī)模開發(fā)的開發(fā)商不在少數(shù)，其中不乏知名房企的身影。包括綠地、恒大等大型房企，早已經(jīng)把北京周邊城市“包圍”得水泄不通。去年，碧桂園也以接近10億元的價格圈下了毗鄰京西南的河北淶水境內(nèi)的一片土地。今年6月，碧桂園與北京城建聯(lián)手打造的金山嶺長城河谷項目也已啟動，項目總規(guī)模達15平方公里。

    盡管碧桂園進京的日程尚沒有定數(shù)，但據(jù)該集團相關(guān)負責(zé)人透露：“目前仍然在北京周邊，河北多個市縣考察地塊。短期內(nèi)，你看不到碧桂園進京，但是未來你會看到碧桂園用多個千畝大盤包圍北京。”

    “北漂”落地不易

    后期難以形成持續(xù)開發(fā)成為擺在眾多房企面前的一大難題

    異地房企進京趕考的腳步從來沒斷過。在某知名房企品牌負責(zé)人看來，作為全國的中心，北京是眾多房企全國擴張在北方扎根的重要標的，也是任何規(guī)模化發(fā)展的房企都不可能忽略的區(qū)域。但事實上，“北漂”房企落地拓展過程并不容易。

    2012年4月，南昌市政公用投資控股有限責(zé)任公司擊敗萬科、首開等多家企業(yè)，以19.15億的總價摘得處于黃金位置的東直門香河園地塊，樓面價為2.57萬元/平米，這也是東城區(qū)7年來首次出讓的住宅用地，因此受到業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。然后拿地后近三年的時間內(nèi)，項目進展緩慢，且不時傳來頻繁引入投資人的消息，2014年10月，融創(chuàng)悄然成為該項目的二號投資者，并負責(zé)后期操盤，今年該項目已亮相。

    早在2008年就把公司總部從河南遷入北京的鑫苑置業(yè)，直到2012年才從萬科、綠地等多家知名房企口中搶得大興生物醫(yī)藥基地東配套區(qū)4號地，2014年9月正式推出了鑫苑鑫都匯項目，但再無其他項目。曾先后在大興黃村和龐各莊競得土地的眾美集團，也僅開發(fā)了眾美光合原筑、眾美城兩項目。同時，資料顯示，眾美集團雖然總部設(shè)在北京，但業(yè)務(wù)核心仍然在河北石家莊。

    由此不難看出，即使在北京獲得土地，也并非一勞永逸，后期難以形成持續(xù)開發(fā)，成為擺在眾多房企面前的一大難題。

    比如，同屬渝派的金科地產(chǎn)，與龍湖前后腳進京趕考，并憑借金科王府名冠京城。金科地產(chǎn)也曾希望在北京迅速擴張，然而多年過去了，金科依然徘徊在北京主流房企行列之外。

    遭遇同樣尷尬的，還有來自四川的龍頭房企藍光地產(chǎn)，2009年開始在全國范圍內(nèi)大舉拿地，并在京南大紅門板塊獲得一塊商業(yè)用地。雖然藍光地產(chǎn)也曾雄心壯志表示將會在熟悉當?shù)厥袌龊螅瑓⑴c大幅地塊爭奪，但是6年過去了，藍光地產(chǎn)并未現(xiàn)身過重大地塊的拍賣，在北京市場也僅開發(fā)了藍光云鼎，早已售罄。

    而在國內(nèi)高端住宅市場占有一席之地的星河灣，于2005年成功打造了位于朝青板塊的北京星河灣之后，也沒有新項目再度出現(xiàn)在北京市場。(記者 李捷)