地王接二連三 開發商真的不計成本么？

　　北京土地市場最近很火，火到10天4塊住宅用地就賣了187個億。并且不僅只有央企兇猛，最近重金摘下心儀土地的懋源、龍湖、保利、首開、方興、中鐵建等房企，像龍湖和懋源就都是民企的代表。同時，各熱點區域的地王紀錄也再次被刷新。像朝陽區的孫河、東壩，豐臺的石榴莊地塊，僅算商品房部分的土地價格就都突破了5萬元/平方米。曾經被視為天價的5萬元/平方米的土地價格，如今儼然已經成了熱點板塊必須達到的標準線，令人咋舌。

　　伴隨著開發商不計成本拿地的背后，是北京土地出讓的日漸萎縮，雖然成交價格不斷創下紀錄，但可供出讓的土地卻日益減少。數據顯示，截至9月10日，北京住宅用地供應僅為21宗，比去年同期減少了32%，土地供應縮量的同時，各大房企的重心卻在向一線城市傾斜，進一步加劇了土地供求矛盾，造成了史無前例的土地買賣熱。

　　地王紀錄就是用來被刷新的

　　9月9日下午，經過90輪的激烈廝殺，名氣并不像萬科、華潤這樣為人熟知的懋源地產以29.4億且異地配建9.6萬平方米保障房的代價摘得朝陽區孫河西甸地塊。值得注意的是，異地保障房面積超過了此次出讓地塊的面積。據中原地產分析師張大偉測算，該地塊樓面單價高達5.26萬元/平方米。而此前，孫河區域的最高地價是2013年由中糧創下的4.8萬元/平方米。

　　懋源在土地市場上的豪擲千金并不是隨性而來，土地市場的熱度早已超越了大多數人的預期，這也是近十天北京集中供應的第4宗含住宅屬性的土地，且土地成交紀錄被頻頻刷新。

　　8月31日，經過64輪激烈角逐，“豐臺區南苑鄉石榴莊村0517-659等地塊”最終以50.25億元的總價，被中鐵建與方興地產聯合取得，扣除公租房部分，折扣樓面價高達60000元/平方米左右。

　　9月2日，保利、首開以64.83億元、樓面價53830元/平方米的代價奪下孫河地塊，樓面價和總價雙雙刷新孫河區域紀錄，成為孫河“雙料地王”。

　　9月8日，東壩再次出讓一宗住宅性質用地，最終由龍湖、保利、首開聯合體以42.5億元地價配建8.9萬平方米限價房競得。據亞豪機構測算，該地塊的商品住宅加可售公建部分折合樓面價約為4.7萬元/平方米。

　　不難看出，孫河、東壩、南四環這些熱點板塊的土地價格都超過或者接近5萬元/平方米，這也幾乎成了熱點板塊土地價格的標桿。

　　拿地方回應 未來土地升值將超越當前地價

　　對于開發商接連任性地刷高地價，雖然外界一片驚呼，但作為創造者之一，開發商懋源地產則表現非常“淡定”。懋源方面表示，“很看好北京高端市場，很認可孫河的發展前景，尤其是本地塊有養老用地，看好養老產業前景。”

　　同時，針對土地成交價格是否過高的問題，懋源地產相關人士在獨家回復北京青年報記者采訪時表示，“成交價格在懋源的考慮范圍內，并且認為即便是這個價格，土地仍有較大的潛力。從以往北京土地成交看，許多當初被認為很貴的地塊，后來的價值成長都證明了當初拿地價格并不貴。另外，在北京高端市場總體向上的情況下，孫河區域也因為純粹的高端性，其價值很可能會高于市場平均水平的增長。”

　　而懋源對于北京土地價值成長性的看好，也代表了許多不惜高價拿地的房企的態度。畢竟曾經高價拿地，上演過面粉貴過面包故事的企業，在兩三年后，紛紛解套。不斷有新的高價地王涌入，反而讓先前者的土地價格具有了優勢。

　　除了對北京土地未來前景的看好，開發商不計成本拿地的另一個考慮就是為了能保證未來的土地儲備，確保公司的整個團隊都有活干。業內人士表示，有實力的開發商可以在土地拍賣市場找機會，差一點的開發商也會通過與人合作，或是代建等方式，獲得新土地、新項目，為的就是維持整個項目團隊的運轉。

　　對于地王頻現和高端豪宅泛濫，業內人士表示：地王出現的區域無疑將對區域內房價的整體提升起到刺激作用，尤其是同質樓盤將成為最受益樓盤。近期出現的地王樓盤，由于樓面地價很高，所以在未來多數都會建設成更偏高端的物業，以獲得更多市場溢價。但對于地王出現區域的中低端樓盤而言，房價會有所提升，但提升空間有限。

　　土地不夠賣 地價被炒高

　　“越往后北京的土地價格越貴，好位置的土地越少。所以現在開發商都是鉚足了勁拿地，外人看似乎不計成本，但開發商實際都經過了嚴謹的計算。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，關鍵在于，北京可供開發的土地越來越少，供應逐年萎縮，同時，各大開發企業又都在回歸一線城市，使得一線城市的土地供求矛盾十分突出，造成了各家開發商對土地的瘋狂競奪。

　　根據偉業我愛我家市場研究院數據統計：2015年1月至今（截至9月10日），北京住宅用地供應僅為21宗，比去年減少32%；規劃建筑面積僅為360.44萬平方米，比去年減少34%。供應的減少，也直接導致了土地成交量的減少，據統計，2015年1月至今（截至9月10日），北京住宅用地成交24宗，比去年同期減少35%，規劃建筑面積417.49萬平方米，比去年同期減少38.5%，成交總金額為680億元，比去年同期減少30%。

　　土地稀缺的背景下，房企為了購得新土地，競相抬價就很好理解了，尤其是對距離四環較近或者區域成熟度較好的地塊的競奪，史無前例地激烈。在此背景下，地王頻現，面粉價格高過面包價格也將成為新常態。照此計算，核算上建安成本等各項支出后，要想保證利潤，未來的房屋售價至少要相當于土地價格的兩倍。

　　數據統計顯示，2015年1月至今（截至9月10日），宅地平均樓面地價為16301元/平方米，比去年同期上漲了13.7%，溢價率比去年同期增長了近7個百分點。

　　同時，土地價格不斷攀高，“狼多肉少”的局面也使得開發企業聯合拿地漸成新常態。像萬科、龍湖、首開、保利、方興、中鐵建等都在積極尋求合作拿地開發的模式。

　　業內人士表示，面對畸高的地價，未來的壓力和風險也水漲船高，開發企業聯合拿地，一方面，可以減輕資金壓力；另一方面，也可以分散共同承擔未來的樓市風險。所以，在距離四環較近或者區域成熟度較好的優質地塊的競奪上，雖然土地價格畸高，看似是不計成本拿地，但因為多是聯合拿地為主，分攤到各個開發商頭上，風險反而并不大，這也使得開發商敢于不斷制造“地王”。（記者 李桁）