35城住宅庫存54個月來首降 強化房價看漲預期

   　隨著下半年樓市持續(xù)回暖，成交量上升，一二三類城市住宅庫存的去化速度開始加快，庫存總量開始相應(yīng)減低。

　　易居研究院14日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年8月底，易居方面監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25729萬平方米，環(huán)比減少0.8%，同比減少1.4%。庫存規(guī)模已連續(xù)6個月出現(xiàn)環(huán)比下跌，并為54個月以來首次同比下跌。

　　“8月份環(huán)比下跌，雖然有季節(jié)性的推盤放緩習慣、房企看漲房價而刻意捂盤等因素，但本質(zhì)原因是，部分大城市此前投資節(jié)奏放緩，導致可售房源開始變得不足”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，“庫存同比增幅保持連續(xù)53個月正增長態(tài)勢的情況下，8月份首次出現(xiàn)負增長。這是由于房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到新開工再到預售是需要一定時間的，所以目前庫存不足的風險已經(jīng)發(fā)出了警示”。

　　數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測的35個城市中，有18個城市庫存出現(xiàn)了同比增長。其中西寧、濟寧和荊門3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到21.6%、18.1%和17.7%。同時，35個城市中，有17個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中南通同比跌幅最大，為22.7%。

　　嚴躍進說，庫存減少的原因之一，是新增成交略大于新增供應(yīng)。8月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為1840萬平方米，新增成交量為2047萬平方米。

　　國家統(tǒng)計局13日發(fā)布的“2015年1至8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，商品房銷售繼續(xù)回暖，房地產(chǎn)新開工和土地購置面積現(xiàn)筑底跡象。

　　數(shù)據(jù)顯示，1至8月份，住宅銷售面積61683萬平方米，同比增長8.0％，增速比1至7月份提高1.1個百分點。住宅銷售額40724億元，同比大漲18.7％，比1至7月提高1.9個百分點。

　　新盤遭瘋搶、買房需要搖號，二手房屢屢“跳價”、動輒抬高10萬元，中介門店大幅擴張、房產(chǎn)經(jīng)紀人舉牌“掃街”……下半年以來，以北京和上海為代表的重點城市房地產(chǎn)市場熱度不減反增。

　　另外，8月份三類城市的去化速度都有所加快。其中，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比分別為9.9、12.5和19.7個月。嚴躍進說，“數(shù)據(jù)顯示，三類城市的去庫存速度都有所加快。一線城市8月份改善型需求積極釋放，已經(jīng)連續(xù)8個月存銷比低于12個月，這也是近期一線城市房價出現(xiàn)比較明顯上漲的原因所在。二三線城市的存銷比走勢也基本一致。”

　　截至8月底，一、二、三線等3類城市新建商品住宅庫存總量分別為3460萬、18051萬和4217萬平方米，環(huán)比增幅分別為-1.9%、-1.0%和0.9%，同比增幅分別為-0.7%、2.2%和1.7%。

　　一線城市庫存在1-3月份均出現(xiàn)下行態(tài)勢，4月份微幅上升，5-8月份重現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢，這和一線城市市場成交較活躍的態(tài)勢有關(guān)。

　　值得一提的是，8月份一線城市庫存同比增幅為近19個以來的首次負增長。二三線城市庫存數(shù)量也表現(xiàn)出收窄的趨勢。嚴躍進表示，“對于一線城市來說，后續(xù)積極補庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價上漲的節(jié)奏”。

　　他進一步表示，近期35城市去庫存周期繼續(xù)收窄，會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。尤其對于一些重點城市而言，去庫存周期遠遠低于12個月的水平，后續(xù)房價看漲預期會繼續(xù)強化。

　　“對于一些三四線城市和部分二線城市來說，去庫存依然是核心任務(wù)”。嚴躍進認為，但對于部分一二線重點城市來說，積極投資拿地、加快新開工節(jié)奏，顯得尤為重要。若不積極補庫存，那么后續(xù)房價上漲的壓力會繼續(xù)加大。“對于部分大城市來說，過去一年堅持的‘去庫存’戰(zhàn)略應(yīng)該有所調(diào)整，即轉(zhuǎn)向‘補庫存’的戰(zhàn)略上來，否則庫存不足的風險會繼續(xù)加大。”（高偉）