被豪宅化的一線城市:地價不斷攀升 項目借勢上漲

   8月底9月初，豐臺石榴莊和朝陽孫河、東壩兩個樓面價均超過5萬元的地王出爐，不僅習慣性地將北京的土地市場引向亢奮，也為密集出爐的頂豪市場添加新的后備軍。除了北京，在上海、深圳等一線城市，豪宅化已經成為一線城市純商品房市場共同特征。

    在全國樓市分化之下，一線城市成為房企避風港，吸引大批房企涌入，然而，因為土地供應有限，“僧多粥少”的格局不斷推高一線城市地價、房價，當前一線樓市出現一個尷尬的縮影：高地價導致的樓盤“被”豪宅化，一些兩年前還是剛需扎堆的區域頓時高價項目扎堆，之前沒有高端項目經驗的房企也開始做豪宅，然而，地價成本的快速提高，卻是天價項目利潤率下滑。

    頂豪頻出

    “又一個超價格10萬元的豪宅誕生了。”在近日東壩南區地塊拍賣現場，某參與拿地的房企人士感慨道。

    本周二，東壩地塊吸引了9家競標主體展開了99輪的角逐，最終，龍湖、保利、首開聯合體以42.5億元和配建8.9萬平方米限價房的代價摘得。據龍湖測算，樓面地價為50081元/平方米。

    這是繼8月底9月初，豐臺石榴莊和朝陽孫河兩塊天價地塊出讓之后，北京土地市場又一新地塊，盡管三個地塊位置不同，然而，樓面價超過5萬元，將來售價奔10萬已經成為三個地塊的共同歸宿。“北京樓市高端化局面已初步形成。”一位業內人士感慨。

    根據機構統計，2015-2016年初北京預期上市能夠銷售的新“10萬+”的項目接近15個，包括萬柳書院、香河園3號、首開瑯樾、中糧瑞府、北京壹號院、保利東壩、恒大華府、佳兆業廣場、東山墅、駿豪中央公園廣場、萬科北河沿、龍湖西宸原著、北平府等，再加上此前在售的10萬元單價以上的盤古大觀、霄云路八號、運河岸上的院子等10個左右存量項目。

    據相關機構初步統計，目前待售的“10萬+”頂豪住宅項目達到了2000套以上，計劃在2015年入市的恐怕會超過1000套。

    值得注意的是，目前統計的入市天價項目還只是2014年及之前拿地地塊，隨著新天價地塊入市，北京頂豪項目必將擴容。

    呈現高端化、頂豪化特征的不僅僅是北京，7月底、8月初，包括綠城黃浦灣、九龍倉壹十八、泛海國際住區、華潤九里、萬科翡翠濱江等頂豪亮相。在陸家嘴等熱點區域，甚至出現一條街多個頂豪同時在售的局面。

    今年以來，深圳頂級豪宅市場則出現井噴，合計有5個項目均價突破8萬元，有3個項目實際成交均價突破10萬元，5月深圳頂豪成交總金額已經是一線城市第一；廣州豪宅成交量亦達到最近6年來的峰值。

    扎堆一線推高地價

    一線城市樓市豪宅化，與地價不斷攀升密不可分。

    來自機構統計顯示，在全國十大典型城市中，一線城市地價今年上漲明顯。7月份，樓面價均價為9205元/平方米，同比上漲高達40.1%。2015年以來平均樓面價8921元每平方米，同比2014年全年的7631元漲幅高達16.9%。中原地產市場研究部的統計數據顯示，以一線城市的住宅土地為例，2015年供應的土地均價為14432元每平方米，同比2014年的11679元每平方米漲幅達23.6%。

    土地供應稀缺，加之大型房企紛紛向一二線核心城市戰略轉型，一線城市土地市場的爭搶持續出現，樓面價格節節攀升。亞豪機構市場總監郭毅分析認為，今年來宅地供應的不足是造成“被搶”的主要原因。尤其是四環以內的居住用地，根據亞豪機構數據統計顯示，近五年間北京四環以內住宅用地僅供應14宗，而未來城六區的住宅用地更是將受到嚴格管控，供應的稀少使得其成為“兵家必爭之地”。

    而與此同時，隨著宅地尤其是優質宅地“肉”越來越少，進京圈地的“狼”卻越來越多。郭毅分析，受到二三線以及三四線城市逐漸飽和的影響，房企整體利潤不斷下滑，而相對一線城市均現回暖，因此大量房企開始收縮戰線，回歸一線城市，今年來多次在土拍市場出現的碧桂園就是一例。“狼多肉少”的現狀也使得今年的每一宗宅地都表現“火熱”。

    “九龍倉回歸一線，不外乎就是北京、上海、廣州、深圳。”九龍倉集團第一副主席、九龍倉中國地產發展有限公司主席周安橋表示，之所以回歸一線城市，主要是因為它的市場容量比較大。“三、四線城市就比較辛苦了，哪怕今天市場回暖，但是三四線城市的庫存量還是相當多。有去化的量，但是上升的空間比較少。”

    就在九龍倉回歸一線的同時，大部分房地產商也回歸一線，這也對九龍倉帶來挑戰，周安橋坦言：“作為發展商來講，我們感受最深的就是很難搶到地，土地的價格往往是超過或者是接近了房子的價格，也就是我們俗稱的‘面粉比面包貴’的階段。”

    區域項目借勢上漲

    隨著一個個天價豪宅地塊出讓，直接獲益的是區域在售項目。

    受到高價地塊的頻繁推動，東壩區域內的樓價已經開始上漲。目前東壩唯一一個在售項目利錦府，二期開盤定價由一期的49000元/平方米跳漲至59909元/平方米。龍湖在東壩區域內的精裝平墅項目也將在近日亮相，價格區間也在千萬量級，該地塊正是今年年初由龍湖和首開聯合以11.25億元獲得，當時平均商品房住宅部分樓面價為32000元/平方米。

    拍地現場的一位房企負責人告訴記者：“面包和面粉誰貴的問題討論很多年。很多地塊拍出時，大家都覺得貴，過一兩年回頭看，依然覺得物有所值。”

    “北京地價遠超房價開始成為常態。”張大偉表示，北京2013年開始出現了地價超過房價的現象，而從2015年6月大興等南城高價地塊開始，出現了地價遠超房價的現象。這證明了房企對一線城市土地的爭搶。

    據亞豪機構統計數據顯示，今年前8個月，北京成交價突破6萬元/平方米的高端公寓共成交1170套，是去年同期413套成交量的2.8倍，整個高端公寓市場成交總金額更是由去年的54.24億一舉躍升至231.08億元，市場容量大增3.3倍。

    而與孫河新地王密切相關的別墅市場，在今年同樣走出了一輪上揚行情。數據顯示，今年前8個月，北京共成交2164套別墅，成交總金額221.06億元，成交套數、總金額分別是去年同期的1.7倍和1.6倍。

    事實上，為了拼營銷，頂豪項目都絞盡了腦汁尋找自己項目的核心賣點，北京頂級豪宅的營銷爭奪戰已經愈演愈烈。推廣活動更是接連不斷。“位置好，產品消化會比較好的預期，一些因為地價倒逼而被動做10萬項目的開發商、偽豪宅，肯定會陷入困境。今年雖然豪宅頻出，但不會是歌舞升平，肯定會有所分化。”一位北京高端項目負責人表示。

    開發商無奈

    “頂豪價格看似很高，回頭一算賬，利潤率并不算很高，與三四年前不可同日而語。”對于頂豪利潤率，某房企負責人無奈地表示。

    房企成本高企，尤其是土地成本，一二線城市土地價格越來越高，在售價下降、成本上升的情況下，房企賺錢更加艱難。

    從龍頭房企的半年報來看，綠地、萬科、保利、招商四家房企上半年毛利率分別為13.9%、30.45%、36.3%和33.31%;凈利潤率分別為4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。

    從行業整體情況來看，房企盈利能力仍不容樂觀。截至8月26日，92家上市房企先后發布了半年報，營業收入合計為3364億元，而凈利潤只有282億元，凈利潤率僅8.4%;且這92家房企中有60家房企凈利潤率低于10%，有55家房企凈利潤率同比出現下滑。

    周安橋表示，如果不斷上漲，就像股市一樣，終有一天會崩盤。作為發展商，我們感受最深的就是很難搶到地，土地的價格往往是超過或者是接近了房子的價格，也就是俗稱的“面粉比面包貴”的階段。　(記者邢飛)