中國房產或進入全球估值體系

 　近日，住建部、商務部、發改委等六部門聯合發文，放寬房地產市場外資準入門檻，外商投資房地產企業在辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯時，不再需要全部繳付注冊資本金；只要是符合資格的境外機構以及在中國境內工作、學習的境外個人就可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。在當前我國經濟金融日益融入全球并發揮重要影響之時，樓市“限外令”在執行十年后的松綁，將促使我國房產進入全球資產估值體系。

　　隨著我國對全球經濟金融運行影響力日益提升，國際金融市場投資者高度關注中國經濟金融形勢與政策調整，此次松綁已執行十年的樓市“限外令”也會如此。“限外令”松綁的意義不僅僅在于便利外商日常起居與商務活動和促進國內住宅消費，更重要的是我國房產或從此時起進入國際投資投機者視野，從而被納入全球資產估值體系，這意味著國內住宅不動產估值基準和估值范圍將發生重大變化。

　　長期以來，國內住宅不動產估值幾乎沒有基準，國際上通用的房價收入比和住房租售比這兩大估值基準到國內均失去了校準方向。無論是按照房價收入比測算，還是按照住房租售比估值，合理房價均低于市場價格。雖然“限外令”松綁后境外個人購買住房規模不會馬上增加很多，但國內住宅將因此成為全球資產配置重要標的，國際通用住宅估值基準和理念將被逐步引入，促使國內房價理性運行。

　　國內住宅估值范圍也將出現重大調整。過去，“限外令”在限制境外個人購房同時，也限制了國內住宅估值范圍，住宅交易主要集中于境內個人。“限外令”松綁后，國內住宅估值范圍面向全球投資者。當然，雖然市場需求主體可能會有所增加，境外個人的套利活動也無處不在，但目前較難推動熱點一線城市房價出現爆發式增長。就國際比較而言，當前部分熱點一線城市房價水平已經與熱點國際都市比肩，投資價值相當有限。

　　應該看到，在松綁“限外令”后，隨著我國住宅不動產逐步進入全球資產估值體系，有可能推動國內住宅不動產整體估值抬升。即使當前我國經濟增長中樞下移，但依然是全球經濟增長最快的經濟體之一，深化改革和經濟轉型也會進一步釋放增長動能，都將逐步推動國內住宅成為全球資產配置重要標的，一定程度上抬升國內潛在國際都市住宅估值水平。

　　綜合來看，“限外令”松綁后，無論境外個人購買國內住宅，還是境內個人投資境外房產，已沒有太多限制。這實際上已經打通了國內住宅進入全球資產估值的新通道。隨著國內住宅市場參與主體的多元化，在推動本地城市國際化發展同時，也對現行與房地產市場有關的管理體制、管理能力、管理方式提出了新挑戰。（陳濤）