房地產稅啟動立法程序，狼真的來了？

    業(yè)界人士表示，未來將是交易稅低、保有稅高，從而有效抑制投機行為

    圖/CFP

    最近，十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃對外公布，包括房地產稅法在內的34項立法任務亮相其中，這意味著備受關注的房地產稅法正式進入全國人大的立法規(guī)劃。同時，據(jù)媒體報道，財政部制定三類計劃，房地產稅力爭明年實施。這意味著或許在明年，擁有多套商品房，或者打算購買多套房的改善型人群，恐怕要為如何繳納房產稅發(fā)愁了。

    面對即將到來的房地產稅，作為購房者，將會受到怎樣的影響？

    房地產稅≠房產稅

    兜兜轉轉，樓市的話題再次回到房地產稅身上。

    有媒體報道稱，此次房地產稅立法的初稿已經完成，相關部門正在等著進一步完善、落地。據(jù)了解，本次房地產稅立法改革的總體思路是擬在房地產相關稅費負擔總體不變的前提下，適當提高保有環(huán)節(jié)稅負,降低建設、交易環(huán)節(jié)稅費負擔。

    這些年來，有關房產稅和房產稅擴容的消息時而在坊間熱傳，但其推進工作一直遲遲不見啟動。2011年上海、重慶試點征收房產稅后，征收試點并未見擴容。而此次提出的房地產稅，更是讓不少人疑惑：房地產稅和房產稅的區(qū)別究竟在哪里？

    據(jù)了解，房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產權所有人征收的一種財產稅。

    “與房產稅不同，房地產稅涉及的稅種包括了房地產業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅等等。因此，當前提及房地產稅改革意味著這是一個綜合性改革。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉介紹。

    中國政法大學教授施正文也曾表示，房地產稅改革路徑的大框架已基本成形，主要是把現(xiàn)有的房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成為新的房地產稅，增加房地產保有環(huán)節(jié)的稅負，以房地產的評估值為征稅基礎。

    “雖然國外在征收房產稅方面有著豐富的經驗。但對國內來說，房地產稅是一個全新的稅種。從國外經驗來看，房地產稅更主要的是對地方財政收入的支撐，其督促政府在提升城市建設的基礎上，保證房屋的保值升值能力，并平衡地方的財富分配均衡。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示。

    “狼”來了，買房or賣房？

    如此看來，房地產稅立法并非僅著眼于房地產市場。但對普通購房人來說，卻不得不考慮其對樓市和自己的影響。

    眼看著二手房市場一天天漸漲，想要改善居住環(huán)境的蔣雯也加入到看房大軍里。“剛在新聞上看到要征收房地產稅，就有中介打電話來介紹一套朝陽的房源，周邊類似房源總價需要400萬，這套房子350萬就愿意出手。”蔣雯回憶，雖然價格很吸引人，但也讓她多了一份疑慮：“會不會正趕上房地產稅征收的節(jié)點，那持有成本恐怕也不少。”

    對于類似蔣雯提出的疑問，業(yè)內專家給出了相應回答。

    “這次房地產稅立法需要經過規(guī)劃、征求意見和修改。由于涉及民生問題，將會比之前房產稅試點的政策謹慎很多。因此房地產稅到具體落實階段或許還需要5年時間，也就是到2020年之前能夠出臺和實施。”顧云昌表示。

    顧云昌的看法，代表了不少專家業(yè)內人士的看法。“5年內計劃購房的話，不需要過多地考慮房地產稅出臺的問題。”張宏偉同樣表示，且目前房產稅的征收對象是新購置房產。從推進范圍、力度和市場接受心理來看，未來房產稅擴容也不會在一開始就向存量房開征。

    人人都將成納稅人？

    雖然房地產稅落地尚有時日，不過在不少業(yè)內人士看來，不同于目前上海執(zhí)行的僅針對于新購置房源征收稅費的政策，未來房地產稅將覆蓋所有商品房的持有環(huán)節(jié)。

    但是，該買的房子還是得買。房地產稅會不會增加老百姓的負擔，也成為社會各界關注的焦點。

    重慶、上海開征房產稅的試點情況，也為這個答案提供一定佐證。從實施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面積少于60平方米的，給予免稅；在重慶，納稅人在房產稅征收施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。這些規(guī)定，實際上將大部分的老百姓“排除”出了繳稅群體。因此也有一種觀點：謹慎選擇房源，控制人均住房面積將會是應對房地產稅的手段之一。

    “房地產稅涉及面廣，地區(qū)和人群特征差異大，因此在征收方式和稅率方面需要謹慎定奪。不過根據(jù)保障合理住房需求的理念來看，對剛需等人群也會出臺一些減免政策。如何確定房地產稅征收范圍和稅率，也是立法面臨的難點之一。”顧云昌表示。

    此外，財政部財政科學研究所原所長賈康在接受媒體采訪時也表示，房地產稅可將以往開征的多種間接稅并入房地產稅稅種，減少大多數(shù)老百姓的稅收負擔。

    樓市影響幾何？

    “事實上，房地產稅更是一種長效調控手段，不會像信貸放松、降息等政策那樣迅速作用于樓市。”顧云昌表示。

    在業(yè)內看來，供需關系已經成為目前影響樓市走向的根本性因素。“房地產稅會影響購房者的心理預期，但并不足以決定樓市走向。”張宏偉說。他進一步說明：房產稅會減少投資者收益，從而減少樓市的投機需求，但從上海試點的效果看，它對抑制房價上漲的作用微乎其微。“目前上海的房價年增長可達10%，甚至20%。以一套80平方米、3萬元/平方米的房產計算，一年后該套房實現(xiàn)增值24萬元，遠高于房產稅稅收成本。”

    仲量聯(lián)行在一份報告中也指出，未來中國房地產稅體系有望向發(fā)達國家看齊——交易稅低、保有稅高，這將有效抑制投機行為。同時，房地產稅將鼓勵投資者出租所擁有的房產，推動全社會資源的更有效利用。但很難簡單斷定房價或租金會漲還是跌，最終還要取決于當時市場處于買方還是賣方市場。

    但手中持有四套房產的張女士對于開征房地產稅可謂“不慌不亂”，她的理由是：加稅后成本增加了，租金自然是要漲一點，把多出來的成本轉到租戶身上。

    此外，在業(yè)內看來，房地產稅或將會使開發(fā)商加大中小戶型產品開發(fā)。一位央企地方項目負責人表示，偏遠地區(qū)的大戶型將迎來掛牌潮，房主或會選擇拋售，或會置換成中心區(qū)域品質較高的項目。同時，在房地產稅的壓力下，開發(fā)商或將會調高中小戶型房源比例。但北京、上海等一線城市的情況則略有不同。“現(xiàn)在供需矛盾緊張，土地價格上漲，決定了一線城市未來的供應將以改善性產品為主，因此房地產稅帶來的影響或許不像想象中那么明顯。”張宏偉表示。

    作為一個全新的稅種，房地產稅從準備立法到實際實行還有很長的路要走。其開征的難點在哪里？能否獲得全國人大通過？什么時候能夠推出？針對這些問題，記者采訪了多位業(yè)內人士。

    破題

    新房新辦法老房老辦法

    問：房地產稅立法，難點在哪里？該怎么解決？

    中國房地產業(yè)協(xié)會副會長任志強：人大負責房地產稅研究的部門曾讓社科院、財稅所提供一些國外的案例，希望有所參考。但問題在于世界上絕大多數(shù)國家都沒有在土地公有制的情況下制定過房地產稅。目前來講同中國情況最接近的就是以色列。所以我覺得，中國要制定在土地公有制的情況下征收房產稅的立法，這是一個從0到1的突破過程，沒有先例可循，有點困難。

    央行貨幣政策委員會委員樊綱：房地產稅牽扯到很多利益集團。但現(xiàn)在有一個目標是2017年通過立法。從經濟學的角度來看，許多看似難以調和的問題都是有解的，可以引進時間因素去逐步消化。我多年來一直提倡的就是新房新辦法，老房老辦法。趕緊從新房著手推出去，老房過個20年，利用歷史進程來逐步解決一些問題。中國改革一個最寶貴的經驗就是雙軌過渡。

    問：稅收范圍如何確定？是否能夠通過立法？

    任志強：立法細則還沒有出，但是現(xiàn)在市場上傳言的那些稅收范圍，比如以60平方米為限減免房地產稅，我覺得很難通過。而如果按照套數(shù)減免，則有可能通過。說到底其實還是一個利益的問題。

    作用

    開征持有稅抑制多套需求

    問：房地產稅的出臺能否平抑房價？

    交通銀行首席經濟學家連平：我認為對于抑制投機、改善結構，如果說合理的方案的話，應該在一定程度上能起到作用。至于房價上漲，我覺得從整個人類社會來看，尤其是目前我們看這個貨幣制度，是紙幣本位制，通貨膨脹是長期、大部分的時間都在經歷的。在我國現(xiàn)有經濟條件下，貨幣存量又比較大。所有這些因素，都會讓未來房價持續(xù)保持一個上漲。雖然這期間會有一些階段性的調整，但大的趨勢不會有太大的變化。我們可以不在乎房價的整體上漲，關鍵是要控制它國度的上漲和投機性帶來的房價失控，作為稅收來說，我想我們應該能促使它起到這方面的作用。

    任志強：房地產稅在很多國家都有，也不要老說房地產稅能夠抑制房價。比如美國有房地產稅，它的房價還是上漲的，2008年跌下來以后又漲上去，現(xiàn)在的價格比2008年還高。香港的房地產也經歷了幾次下跌，但是每次跌完了以后為什么房子比原來還貴？美國從有房地產稅開始，指標為100，現(xiàn)在到了286，就是漲了快2倍，也沒有抑制房價的上升。但是它可以抑制多套需求，這是有可能的，也就是調整存量結構。

    中國房地產業(yè)協(xié)會原副會長朱中一：我們過去流轉環(huán)節(jié)的稅收比較多，但持有環(huán)節(jié)的稅收還沒有。下一步開征持有稅，減輕流轉稅，好處就是讓有多套房子的人把多余的房子推向二手房市場或租賃市場。通過這樣做，將來投機炒房的肯定會減少，能夠促進市場的穩(wěn)定。