房企7月業(yè)績(jī)現(xiàn)大幅下滑 30家開(kāi)發(fā)商成交額下降三成

　　上半年節(jié)節(jié)攀升的樓市成交量在下半年開(kāi)端出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。7月，萬(wàn)科、恒大、保利等30家房企公布銷售業(yè)績(jī)，合計(jì)銷售1134.9億元，這一數(shù)據(jù)相比6月的1724.19億元下降34.18%，結(jié)束了今年3月以來(lái)的單邊上漲模式。 業(yè)內(nèi)人士表示，為了完成半年指標(biāo)，很多企業(yè)在6月采取了沖量策略，從而影響了7月的市場(chǎng)成交。同時(shí)，股市動(dòng)蕩，也給部分購(gòu)房者帶來(lái)影響。但也有相關(guān)人士表示，后市仍舊不明朗，部分開(kāi)發(fā)商采取謹(jǐn)慎銷售策略，進(jìn)一步觀望，為將來(lái)留出部分“余糧”。

　　房企業(yè)績(jī)7月下滑

　　“各地新房成交量整體由高位回落，結(jié)束了3月以來(lái)的持續(xù)走高勢(shì)頭。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，這與當(dāng)前處于傳統(tǒng)樓市淡季有關(guān)。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月萬(wàn)科等30家房企公布銷售業(yè)績(jī)，合計(jì)銷售1134.9億元，這一數(shù)據(jù)相比6月的1724.19億元下降了34.18%，結(jié)束了今年3月以來(lái)的單邊上漲模式。

　　具體分析，30家房企中7月銷售除花樣年、中駿置業(yè)、富力地產(chǎn)、深圳控股有小幅上漲，萬(wàn)科基本持平外，其余全部下降。以融創(chuàng)為例，其從6月的65.6億元下降至7月的52.4億元，環(huán)比下跌20.1%；恒大地產(chǎn)從6月的247.5億元下降至7月的141億元，環(huán)比下降43%；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)從6月的40.6億元，下降至7月的22.7億元，下跌44%；碧桂園從6月的176.4億元下降至7月的70.8億元環(huán)比下跌59.9%；保利更是從6月的256.52億元降至7月的96.63億元，下降幅度高達(dá)62.3%。

　　張大偉表示，從企業(yè)業(yè)績(jī)完成情況來(lái)看，現(xiàn)階段除少數(shù)幾個(gè)房企半年業(yè)務(wù)完成量超過(guò)全年一半，多數(shù)房企前7月完成量不足四成。如果算上人民幣大幅貶值影響，今年多數(shù)房企完成年度任務(wù)目標(biāo)將不會(huì)太樂(lè)觀。

　　從成交城市情況分析，數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)7月新建住宅成交面積環(huán)比下降5%，一二線及三四線城市降幅分別為3%、7%、1%。從各線城市集體成交下滑可以看出，除了市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季的因素外，也有前期市場(chǎng)沖高帶來(lái)的階段性回調(diào)。

　　“開(kāi)發(fā)商為完成半年業(yè)績(jī)目標(biāo)通常在6月進(jìn)行沖刺銷售。”一位樓盤(pán)銷售負(fù)責(zé)人告訴北京商報(bào)記者，他所在公司在各地的項(xiàng)目五六月時(shí)采取了一系列促銷活動(dòng)，包括他負(fù)責(zé)的北京項(xiàng)目也給出了優(yōu)惠措施。五六月銷售沖得太厲害，某種程度上透支了7月的成交額。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于房企而言，半年業(yè)績(jī)過(guò)關(guān)后，可以暫時(shí)喘口氣，畢竟還有“金九銀十”。另外，還有一些因素不能忽視，就是深圳等前期過(guò)熱的城市7月紛紛收緊房貸，在一定程度上影響了市場(chǎng)的需求。而且這個(gè)趨勢(shì)還在延續(xù)，上海部分銀行已經(jīng)上浮了二套房的首付比例。

　　此外，股市前期的震蕩也令一些中產(chǎn)階層的投資受到較大波動(dòng)，這也對(duì)樓市產(chǎn)生了一定影響，尤其是中高端項(xiàng)目的銷售受影響可能更為直接。

　　北京樓市沖高回落

　　除了房企業(yè)績(jī)下滑外，樓市成交也出現(xiàn)回落跡象。這種現(xiàn)象8月首周依然在延續(xù)。

　　以北京為例，8月首周出現(xiàn)了小幅減緩跡象。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,北京住宅（新建商品住宅和二手住宅）網(wǎng)簽總量為6295套。環(huán)比前一周網(wǎng)簽量下跌14.9%。

　　根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為2183套，環(huán)比7月最后一周的網(wǎng)簽量下跌4.8%。

　　成交二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了沖高回落現(xiàn)象。

　　根據(jù)鏈家市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì),8月第一周北京市二手住宅共成交4112套,環(huán)比7月最后一周減少19.4%。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，按照以往的網(wǎng)簽規(guī)律,月初網(wǎng)簽量會(huì)從上月月末的高位回落。但7月是政策的空窗期，政策效應(yīng)逐步減弱,一定程度上減緩了市場(chǎng)的活躍度。

　　隨著“3·30”新政后政策效應(yīng)逐步減弱,預(yù)計(jì)8月后幾周,新建商品住宅和二手住宅網(wǎng)簽量將處于一個(gè)平緩的過(guò)度期,而在“金九銀十”房產(chǎn)傳統(tǒng)旺季月,新宅新增供應(yīng)有望增加,成交量也將穩(wěn)中有漲。

　　“市場(chǎng)開(kāi)始變得日趨理性。”一位樓市觀察員表示，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)謹(jǐn)慎導(dǎo)致供應(yīng)不足也是成交量下滑主要原因。北京上周住宅市場(chǎng)共有7個(gè)項(xiàng)目入市，與7月最后一周持平。

　　從開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目情況來(lái)看,“小步慢跑”的推盤(pán)特征比較明顯，除了韓建青春誌與五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地兩個(gè)樓盤(pán)推盤(pán)數(shù)量較多外，其他5個(gè)項(xiàng)目推盤(pán)量均在百套以內(nèi)。

　　“這表明開(kāi)發(fā)商正在主動(dòng)放慢銷售速度。”一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士表示，除了政策、市場(chǎng)等因素之外，不能忽視企業(yè)自身主動(dòng)的調(diào)整。他向北京商報(bào)記者透露，目前已經(jīng)有少數(shù)龍頭房企主動(dòng)下調(diào)了公司北京地區(qū)的銷售任務(wù)。他表示，該公司在北京地區(qū)的土地儲(chǔ)備和可銷售貨值仍然較充足，但該公司對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的走向仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。所以，7月業(yè)績(jī)下滑一定程度上不是因?yàn)榍捌谕钢?，而是主?dòng)降速，為未來(lái)不可預(yù)測(cè)的樓市留下“余糧”。

　　有專家表示，8月首周行情延續(xù)了7月底的趨勢(shì),市場(chǎng)供給不足影響了成交。預(yù)計(jì)8月市場(chǎng)表現(xiàn)趨于平穩(wěn)，“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，市場(chǎng)有望增加供應(yīng)，成交量將走高。

　　匯率變化 不確定因素

　　值得注意的是，8月11日央行的一則聲明引發(fā)了人民幣匯率的大幅波動(dòng)，人民幣兌美元中間價(jià)應(yīng)聲下跌1136個(gè)基點(diǎn)，收盤(pán)貶值1.87%。

　　“匯率的調(diào)整將無(wú)疑成為樓市新的不確定因素。”張大偉說(shuō)，人民幣持續(xù)升值的九年，也是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的九年。一方面，擁有房產(chǎn)的人們資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了迅速升值；同時(shí)，房產(chǎn)升值的預(yù)期，又激發(fā)了更多人買房的欲望。如果人民幣貶值，將會(huì)影響部分購(gòu)房投資，加速熱錢流出以及財(cái)富階層的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，人民幣貶值會(huì)使得一些發(fā)行美元債券的房企面臨償債壓力增大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，人民幣貶值預(yù)期強(qiáng)化，和房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值上升形成對(duì)比。后續(xù)房地產(chǎn)保值增值的功能、抵抗貨幣貶值的屬性等會(huì)不斷被挖掘，這可能帶來(lái)不動(dòng)產(chǎn)持有現(xiàn)象的增加。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若人民幣貶值雖然會(huì)帶來(lái)資本外逃的風(fēng)險(xiǎn)，但從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，此類資金的占比并沒(méi)有太大。主流的資金規(guī)模還是國(guó)內(nèi)的剛需購(gòu)房和投資型購(gòu)房，此類群體對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資依然會(huì)持認(rèn)可態(tài)度。

　　有專家表示，若人民幣貶值，影響房企海外融資規(guī)模將成為必然，可能會(huì)加劇房企“錢荒”的窘境。受此影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年走勢(shì)將減弱，房企完成年度目標(biāo)壓力會(huì)更大。（董家聲）