商業地產潛藏巨大危機 去庫存和轉型是難題

    近期，萬達百貨大規模關門的消息，再度引發市場對于傳統商業地產前景的擔憂。庫存高企、需求低迷、電商沖擊，商業地產的生存境況可說是“流年不利”。去庫存和轉型發展成為開發商同時需要破解的難題，不論是“社區商業”還是“文化消費”，開發商試圖在電商的夾擊下沖出一片藍海。

　　5萬元廣告費才有1個咨詢電話

　　第一太平戴維斯的最新數據顯示，部分城市商業地產供過于求，短期內供應消化壓力較大。以北京、上海、廣州及深圳四個一線城市以及成都、重慶、天津、沈陽以及大連等五個二線城市為例，2015年其商業新增供給量將達到約650萬平方米，占目前總存量約4800萬平方米的13%。其中成都、重慶等二線城市新增供給量分別占到總存量的24%以及21%。

　　在中部城市長沙，盡管銷售面積同比增加，商業地產現房存量仍處于上升趨勢。據好房子網上半年分析報告，截至2015年6月底，長沙竣工一年及一年以上沒有銷售的商業現房已有264.5萬平方米，其中半年時間內消耗的現房存量為33.91萬平方米，僅占新增竣工面積的一半，去化壓力依然存在，預計后市競爭將會更加激烈。

　　“很多開發商認為商業地產潛伏的危機可能更大。”長沙房地產開發研究中心主任歐陽學海認為，有的商業地產項目銷售情況很不樂觀，比如長沙有一個商貿城項目，去年11月已經拿到了預售證，由于“蓄客”情況不好，今年6月才開始銷售。

　　記者了解到，位于長沙開福區的一個集寫字樓和商鋪于一體的“國際廣場”項目，之前投入大量資金投放廣告、邀請明星代言，結果市場反響很一般，打電話到售樓部咨詢的人不多，最后算下來平均5萬元廣告費才換來1個咨詢電話。這也成了讓當地業內人士“苦笑”的案例。

　　對于去庫存化的前景，市場人士仍不樂觀。根據RICS 2015年第二季度中國商業地產調查，在金融市場波動加劇及經濟下行風險上升的背景下，39%的受訪者表示年內中國房地產租賃市場的空置率將繼續攀升，尤其是二三線城市。RICS資深經濟學家吳俊毅認為，中國宏觀經濟持續疲軟繼續對商業地產市場帶來不利影響，租戶和投資者均對市場前景持謹慎態度。

　　“金街”無人氣 傳統模式遭挑戰

　　盡管傳統商業地產進入“寒冬”已是很多人的共識，萬達百貨大規模關門的消息還是讓業界嘩然。近日有消息稱，萬達百貨將關閉40多家嚴重虧損的門店，剩余的50多家門店將進行調整，壓縮經營面積。業內人士普遍認為，這是傳統百貨業的無奈選擇，只有關閉或許才有希望重生。

　　湖南正大行房地產代理公司總經理任澤認為，互聯網消費時代，不論是Shopping Mall、超市，還是奧特萊斯購物公園模式、大市場模式，都面臨全面挑戰。這些傳統業態的人氣和盈利點在哪里，成為了很大的問題。

　　事實上，商業新形勢下，過去一些成功的盈利模式也難以為繼。比如很多城市綜合體項目，除了開發商的自持物業，還有面向投資者出售商鋪的“金街”。“金街”模式一度被眾多開發商效仿，但現在很多項目陷入品牌良莠不齊、空置率高、人氣不旺的困局，甚至被詬病為“做一條死一條”。

　　記者在長沙河西地區的一條“金街”看到，自2012年開盤至今，這條定位于“兒童、親子文化”的步行街依然人氣慘淡，目前還有近100個鋪面空置，招商中心也是乏人問津。有的商鋪即使前期已經開業，現如今也是大門緊閉，貼出了“門面轉讓”的告示。正在營業的商鋪中，充斥著“粉面館”、“沙縣小吃”、“商旅男裝”、“韓國女裝”等店鋪，與原本定位大相徑庭。

　　歐陽學海認為，在電商的市場沖擊下，開發商對于自持的部分都顧不過來，對“金街”的運營更是缺乏統籌安排，購買商鋪的投資者只能自己承擔經營風險。

　　第一太平戴維斯通過分析華北地區二線城市認為，隨著供給的持續增加以及零售市場的萎靡不振，商業地產項目招商壓力加劇。此外，部分零售業謹慎擴張，另有部分甚至直接關閉門店，業主不得不提供租金優惠以吸引合適品牌入駐。

　　“體驗式”商業能否成救命稻草

　　相比于傳統的街鋪和近年來紅火的綜合體、購物中心，體驗式、情景式商業被看作是商業地產轉型的救命稻草。萬達集團有關負責人接受媒體采訪時即表示，關閉的萬達百貨未來將轉型為體驗式業態。

　　由農工商房地產集團投資建設的長沙觀沙E城項目規劃有21000平方米的商業板塊。在項目負責人看來，如果還是按照過去的做法，商業部分充其量就是“蓋碼飯餐館”的水平，品質難以提升。

　　農工商房地產集團湖南投資置業公司董事長王崢告訴記者，經過多方面考察，觀沙E城項目提出差異化的思路，定位于“社區商業”，并首創情景式鄰里商圈。社區商業能將方圓幾公里內的消費人群聚集起來，增加人與人之間的親近感。王崢認為，社區地產將是商業地產的藍海。

　　位于長沙城南的德思勤城市廣場，除了將餐飲比例做到近40%，吸引上百家餐廳進駐，還開設了湖南省首家24小時書店，將藝術中心、電視直播中心、演藝廣場納入其中。記者看到，不少消費者都是因為24小時書店慕名而來，這很好地帶動了項目的知名度和人氣。

　　任澤認為，隨著人們生活水平提高，對精神文化方面有了更高的追求，商業地產要適應這種“文化消費”的需求。原來商業地產可能只是開個電影院，現在如果有演藝公司常駐，可以消化幾千甚至上萬平方米的面積。

　　第一太平戴維斯的分析稱，越來越多的開發商傾向于犧牲較大面積引入影院、游戲廳、冰場等體驗類業態，人流集聚效果明顯的餐飲及兒童品牌，以及藝術相關業態，以增強項目的趣味性，導入人流量實現項目內各類商戶的協同發展。

　　不過，業內人士同時提醒，從商業項目的長遠發展來看，體驗類商戶畢竟只能“錦上添花”，而不能“雪中送炭”，一個商業項目歸根結底成功的關鍵還是在于通過精準定位需求進行商業招商及運營管理。對于消費能力及品牌意識處于不斷升級過程的二三線城市，商業項目則更應著重消費購物功能，而不應一味追求標新立異的體驗功能。(白田田 高偉)