庫存分化加劇 八月房市難以高反彈

     3日，CRIC研究中心發(fā)布7月房地產(chǎn)市場簡報，報告指出，經(jīng)過連續(xù)3個月的發(fā)酵，7月房地產(chǎn)市場相對平穩(wěn)，市場供求小幅下滑。但值得注意的是，在一線城市以及部分二線城市庫存嚴(yán)重不足的背景下，部分三四線城市卻仍面臨著較大的庫存壓力，城市分化愈趨嚴(yán)重。

　　數(shù)據(jù)顯示，供應(yīng)方面，經(jīng)歷5月、6月的供求高峰后，市場后勁稍顯不足，7月重點城市商品住宅供應(yīng)減多增少，整體供應(yīng)量同比環(huán)比均大幅下滑。其中，一線城市增減參半，上海、廣州供應(yīng)量環(huán)比分別上漲2%與16%，北京、深圳供應(yīng)則大幅下滑，環(huán)比下調(diào)幅度分別達24%與54%。此外，二三線城市下降也尤為明顯，例如沈陽、長春、蘇州、福州等城市，同比環(huán)比跌幅都超過30%。

　　對于7月供應(yīng)量下滑的原因，CRIC研究中心楊科偉表示，一方面，7月、8月為高溫天氣，購房者看房意愿和企業(yè)推盤意愿都相對較低，供應(yīng)下降也在所難免；另外，大房企在半年度業(yè)績沖刺后，根據(jù)目標(biāo)完成情況會對各項目存量和銷售安排進行梳理，下半年的營銷鋪排還沒完全展開，因而放緩供應(yīng)節(jié)奏。另外，二季度成交大漲，使得開發(fā)商對樓市樂觀預(yù)期提升，部分城市甚至出現(xiàn)捂盤現(xiàn)象。

　　在此背景下，銷售成交量有所趨緩。CRIC監(jiān)測的30個重點城市7月成交量環(huán)比下跌8%，整體跌幅較小，同比仍大漲38%。分城市來看，一線城市除北京成交量繼續(xù)上漲外，其余全部下跌。其中，深圳打破持續(xù)上漲態(tài)勢，7月小幅下降，但從成交量來看，仍處歷史相對高位。

　　在成交有所趨緩的同時，房價漲幅也有所放緩。近日中指院發(fā)布的“百城價格指數(shù)”顯示，7月100個城市房價中，46個城市環(huán)比上漲，53個城市環(huán)比下跌，1個城市環(huán)比持平。與上月相比，本月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少7個，其中漲幅在1.00%以上的城市有13個，較上月減少2個。但北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為19580元/平方米，環(huán)比上漲1.15%，漲幅較上月擴大0.06個百分點；同比在連續(xù)下跌7個月后轉(zhuǎn)正，漲幅為1.30%。其中，深圳領(lǐng)漲，環(huán)比漲幅高達9.73%。

　　對此，中指院認(rèn)為，7月樓市逐步進入調(diào)整期，房企推盤節(jié)奏有所放緩，城市分化明顯，整體成交量趨于平穩(wěn)。

　　值得注意的是，在成交平穩(wěn)，供應(yīng)減少的背景下，庫存分化卻繼續(xù)擴大，以致部分城市房價存較大上漲壓力。

　　數(shù)據(jù)顯示，在所重點監(jiān)測的28個城市中，供求比繼續(xù)維持低位。其中，深圳、貴陽、蘇州等，供求比不足0.6。深圳、上海、合肥消化周期僅為7.4、7.1、7.0個月。但不可忽視的是，南昌、鄭州、大連等城市供應(yīng)量繼續(xù)高位，供求比都在1.3以上，尤其是大連，本月供求比達1.5，大連、沈陽、西安消化周期則分別高達30.7、31.1、22.0個月，應(yīng)謹(jǐn)防進一步激化本就高企的供求矛盾。另外，南寧商品住宅存量超760萬平方米，是自2007年以來的最高值，市場壓力不可小覷。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，在前期政策效應(yīng)遞減的背景下，8月市場大幅反彈可能性并不大；另一方面，二季度市場火爆使得前期需求得到充分釋放，后市需求將趨于穩(wěn)定，再加上股市暴跌帶來購買力下降、部分城市供應(yīng)斷層影響，房地產(chǎn)市場整體將相對穩(wěn)定。但對于部分供求失衡城市，則應(yīng)控制好供應(yīng)節(jié)奏。