庫存分化加劇 八月房市難以高反彈

     3日，CRIC研究中心發布7月房地產市場簡報，報告指出，經過連續3個月的發酵，7月房地產市場相對平穩，市場供求小幅下滑。但值得注意的是，在一線城市以及部分二線城市庫存嚴重不足的背景下，部分三四線城市卻仍面臨著較大的庫存壓力，城市分化愈趨嚴重。

　　數據顯示，供應方面，經歷5月、6月的供求高峰后，市場后勁稍顯不足，7月重點城市商品住宅供應減多增少，整體供應量同比環比均大幅下滑。其中，一線城市增減參半，上海、廣州供應量環比分別上漲2%與16%，北京、深圳供應則大幅下滑，環比下調幅度分別達24%與54%。此外，二三線城市下降也尤為明顯，例如沈陽、長春、蘇州、福州等城市，同比環比跌幅都超過30%。

　　對于7月供應量下滑的原因，CRIC研究中心楊科偉表示，一方面，7月、8月為高溫天氣，購房者看房意愿和企業推盤意愿都相對較低，供應下降也在所難免；另外，大房企在半年度業績沖刺后，根據目標完成情況會對各項目存量和銷售安排進行梳理，下半年的營銷鋪排還沒完全展開，因而放緩供應節奏。另外，二季度成交大漲，使得開發商對樓市樂觀預期提升，部分城市甚至出現捂盤現象。

　　在此背景下，銷售成交量有所趨緩。CRIC監測的30個重點城市7月成交量環比下跌8%，整體跌幅較小，同比仍大漲38%。分城市來看，一線城市除北京成交量繼續上漲外，其余全部下跌。其中，深圳打破持續上漲態勢，7月小幅下降，但從成交量來看，仍處歷史相對高位。

　　在成交有所趨緩的同時，房價漲幅也有所放緩。近日中指院發布的“百城價格指數”顯示，7月100個城市房價中，46個城市環比上漲，53個城市環比下跌，1個城市環比持平。與上月相比，本月價格環比上漲的城市數量減少7個，其中漲幅在1.00%以上的城市有13個，較上月減少2個。但北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為19580元/平方米，環比上漲1.15%，漲幅較上月擴大0.06個百分點；同比在連續下跌7個月后轉正，漲幅為1.30%。其中，深圳領漲，環比漲幅高達9.73%。

　　對此，中指院認為，7月樓市逐步進入調整期，房企推盤節奏有所放緩，城市分化明顯，整體成交量趨于平穩。

　　值得注意的是，在成交平穩，供應減少的背景下，庫存分化卻繼續擴大，以致部分城市房價存較大上漲壓力。

　　數據顯示，在所重點監測的28個城市中，供求比繼續維持低位。其中，深圳、貴陽、蘇州等，供求比不足0.6。深圳、上海、合肥消化周期僅為7.4、7.1、7.0個月。但不可忽視的是，南昌、鄭州、大連等城市供應量繼續高位，供求比都在1.3以上，尤其是大連，本月供求比達1.5，大連、沈陽、西安消化周期則分別高達30.7、31.1、22.0個月，應謹防進一步激化本就高企的供求矛盾。另外，南寧商品住宅存量超760萬平方米，是自2007年以來的最高值，市場壓力不可小覷。

　　對此，業內人士表示，一方面，在前期政策效應遞減的背景下，8月市場大幅反彈可能性并不大；另一方面，二季度市場火爆使得前期需求得到充分釋放，后市需求將趨于穩定，再加上股市暴跌帶來購買力下降、部分城市供應斷層影響，房地產市場整體將相對穩定。但對于部分供求失衡城市，則應控制好供應節奏。