房地產市場全面復蘇尚需時日

    樓市升溫態勢正在延續。國家統計局最新發布的數據顯示，6月份全國整體房價漲幅已連續三個月“翻紅”，且70個大中城市房價環比上漲個數繼續增加。不過，雖然成交持續放量，庫存壓力略有減輕，樓市已現回暖跡象，但一二線城市與三四線城市間的分化走勢持續加劇，房地產市場全面復蘇尚需時日，全國樓市普漲、暴漲局面料難出現。

    此番房價上漲與成交放量息息相關。而成交量的持續上升則主要是政策面持續釋放利好信號所致。一方面，貨幣寬松降低了購房成本。繼去年末開啟降息周期之后，今年上半年又經歷了三次降息、兩次降準，調整力度堪比2008年。最新調整后，5年以上貸款基準利率降至5.4%，5年以上個人住房公積金貸款利率更是降至3.5%，均創下2000年以來的新低；另一方面，政策松綁刺激了市場成交，尤其是公積金政策和二套房政策的調整，促使剛需和改善型購房需求持續釋放。2015年以來，已經有超過百個城市發布了不同力度的公積金松綁政策，其中北京、上海等超過30個城市還提高了增加公積金貸款額度。

    比起成交量這樣的專業數據，老百姓更關心的是房價。畢竟，房價的高低起落才是潛在購房人決定是否購房和何時購房最直接的依據。有市場人士從成交回暖推導出房價將普漲甚至暴漲的結論，但這樣的結論恐怕是靠不住的。

    首先，與前幾輪房價上漲受投資、投機性需求推動明顯不同，本輪房價上漲主要受剛需和改善型需求入市推動，隨著需求逐步釋放，房價上漲動能勢必將有所放緩。雖然調控政策進行了微調和局部松綁，但 “抑投資、保剛需、重保障”的基調未發生變化， “有保有壓”的調控思路仍在延續。

    其次，不同城市間分化態勢持續加劇。與一線城市明顯回暖不同，二線城市房價整體較為穩定，大部分三四線城市房價仍小幅下跌。更為關鍵的是，房地產市場的整體供求形勢已由供不應求向結構性過剩轉變，房價結構性調整不可避免。萬達集團董事長王健林近日就表示，雖然現在一線和二線主要城市的房價在上漲，似乎市場在回暖，但整體來看離真正回暖還差得很遠，因為中國樓市已經從供不應求到了供大于求的階段，房價暴漲已經不存在基礎和可能。

    再次，去庫存仍是當前的首要任務。截至2015年6月底，易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26091萬平方米，同比增長3.2%，絕對值相比5月份下滑1萬平方米。35個城市中，有25個城市庫存出現了同比增長現象，其中西寧、煙臺和北海3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到33.3%、24.2%和22.1%，但與5月份相比增幅略有收窄。6月份，35個城市新建商品住宅存銷比為15.2，這意味著如果6月份以后存銷比不變，市場需要用15.2個月的時間才能消化完這些庫存。

    最后，樓市投資屬性正在逐步淡化，賺錢效應正在退潮。隨著金融改革的啟動，金融市場的大格局正在改變，儲戶的投資渠道有所拓寬，高收益率理財產品層出不窮，理財收益率大幅高于租金回報率，這使得不少投資者的偏好開始發生轉變，購房已不再是必選項。