走向理性的二手房：“量增價不暴”

    最近，北京二手房成交量復蘇，但房價卻沒有因為成交量的放量而暴漲。每平方米3000元的漲幅，在不少熱點成交區域就用了一年，而房價下跌3000元，用時不到4個月。

　　經紀人

　　房價變動與先前不一樣

　　周一傍晚6點，經紀人王彥斜倚著電動車，站在一片樹蔭下。店門面對的馬路，算得上是潘家園周邊住宅區的一條“干道”，納涼的、散步的、回家的……行人絡繹不絕，王彥卻很少用眼光觀察他們。除非，某個人對著支在路邊的房源信息板注視30秒以上。

　　6點07分，一位約莫30歲的女士，在信息板前駐足了約40秒。接著，王彥走上前主動攀談。不過，交流五分鐘后，他就知道，這是位只看不賣的業主，她想要的每平方米4萬元的價格，比目前的市場成交價格高出了足足每平方米5000元。

　　“關鍵是，我懷疑市場還能否回到那么高的價格。”王彥形容，近半年的二手房市場，完全是個“政策市”，一項新政出來一次，成交就紅火一陣子，比如“3·30”、營業稅“5改2”。然而，集中簽約兩到三周后，成交的速度就會放慢下來，直到下一次新政。如果用圖像形容，就像幾個連續的V形，難有持續的火爆。“而在2013年的上一輪上漲期，僅需要一項新政，成交就會持續且快速地回升。”

　　當然，更明顯的不同，則來源于價格的浮動。

　　去年的7月份，是二手房價格的最低點。王彥清楚地記得，他手中一套54平方米的一居室，業主從180萬元報價起，一路調低，175萬元、172萬元、170萬元、165萬元，直到降到163萬元才找到買家。即使算上10萬元的稅費，折合單價才每平方米32000元。“那會兒的房源，如果不標上低價急售，都找不到誠心的買家。”

　　他介紹，在2013年年末，這種小面積、低總價、低稅費的房源，曾是市場中的緊缺戶型，最火爆時“出一套賣一套”，最高單價到達過每平方米4.2萬元。2014年春節后，市場急轉直下，3月份時成交均價就下降到每平方米3.9萬元。而到了7月份，價格下浮到每平方米3.3萬元到3.4萬元之間。

　　現在，一年過去了，同樣的樓棟，同樣的戶型，一周前，他剛賣出去一套，成交價是每平方米3.5萬元。“業主本來還想賣高點，可很難找到買家了。”做了4年的經紀人，王彥經歷過大漲大跌，卻第一次感到無論政策如何釋放利好，房價都起不來。“這不，從每平方米3.9萬元跌到3.3萬元，僅用了4個月，可從每平方米3.3萬元漲到3.6萬元，3000元的漲幅，已經過去一年了。”

　　購房人

　　房價算是靠譜點了

　　漲得沒有想象中那么快，并不是經紀人王彥才有的想法。80后的看房人李芳，也在最近得出了這個結論。

　　在看房人中，李芳屬于“思想派”，一直叨叨著要買房，可看了一年半，卻依然處于猶豫不決的狀態。工作地點在西邊的她，一直關注著西南三環的萬年花城小區。這個小區曾因為“地王”而風光無限，二手房的價格也在不到半年的時間沖破4萬元關卡，暴漲了近1萬元。

　　“前年10月，我去小區看過一次房，50平方米左右的一居，滿五年唯一的話，最便宜的報價都到每平方米4.2萬元。我當時就被嚇壞了，算是‘落荒而逃’。”

　　她觀察到萬年花城的房價下降，是在去年5月份。經紀人打電話告訴她，一套滿五年無稅的58平方米一居，業主報價220萬元。而且，因為對方著急出手，不僅可以配合看房、隨時簽約，價格也能再談個兩三萬元。“當時一算，折合單價每平方米3.8萬元，半年跌了近10%。”然而，就像很多購房人一樣，李芳也免不了“買漲不買跌”的心理。她總覺得，10%的跌幅還未見底。因此，雖然那兩個月看了不少套房，可總也找不到滿意的。無意識中，市場低谷期就這么被錯過了。

　　買房的事情再度被提上日程是一個月以前，她和男友領證了。“家里人本來都責怪我，低點沒有出手，市場回暖的時候買房，價格肯定被抬得很高。不過，實際情況卻沒有想象中糟糕。”

　　依然是萬年花城小區，經紀人給她介紹了兩套房源，一套是52平方米的一居，單價每平方米3.6萬元。一套是68平方米的兩居，單價是每平方米3.9萬元。盡管不是最低點，也就回彈到去年4月份的水平，沒有再次被嚇到落荒而逃。

　　“聊了兩次后，經紀人也挺坦白，告訴我最近4個月，小區的小戶型成交價都穩定在這個水平，不會貿然上漲。”這一次，她決定無論如何都要出手一套。

　　大數據

　　供求比從1：5升到1：2

　　來自中介機構的監測數據，也從側面印證了成交回升但房價漲幅放緩的現象。

　　來自偉業我愛我家市場研究院的數據顯示，上半年，北京二手住宅網簽總量為8.43萬套，環比去年下半年的網簽量上漲了39%，與去年上半年同期的網簽量相比則大幅上漲了91%。然而，房價方面，上半年，全市通過我愛我家達成的二手房買賣交易均價為每平方米37459元，與2014年全年的二手住宅成交均價相比，漲幅僅為2.9%。

　　對于成交走出低谷但房價卻沒有再現前幾輪的暴漲，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者，他覺得主要原因在于市場供求關系發生了變化。

　　胡景暉說，2015年上半年，樓市利好消息不斷，從先后三次降準、降息，到“3·30新政”加大對改善型購房需求的金融支持力度，減少交易環節稅費，再到5月29日公積金實施“認房不認貸”，北京二手房市場在一系列托市政策的利好影響下，改善型購房需求持續入市，支撐了樓市交易量低谷。但從交易量數字背后看，是房源增加的幅度遠大于客源。

　　根據我愛我家的統計，2015年上半年二手房新增房源是新增客源的3.5倍，這也使得二手房供求比從年初的1∶5升到年中的1∶2。“可以說，現在的二手房市場，正從業主占據優勢的賣方市場向買賣均衡的市場發展。改善型客戶的大量入市，帶來的是房源量的增加。這部分換房人群手中，少則一套房，多則兩三套房源。”

　　胡景暉直言，雖然市場環境在下半年還將進一步寬松，但是大批投資客重回樓市的可能性不大，購房需求仍將是以改善型和首次置業型為主。

　　作為普通經紀人，王彥感覺“房價已經到了一個天花板，由于價格水平和普通購房人的支付能力差距越來越大，已經少有人愿意為暴漲買單。”（記者 趙瑩瑩）