■ 觀察家

　　商業(yè)銀行發(fā)放商業(yè)信貸無可厚非，但所謂個(gè)人住房貸款利率打折的做法，說明銀行也承擔(dān)了一部分社會(huì)職能，本身就是悖論。而住房市場(chǎng)受到銀行信貸杠桿的左右，也易現(xiàn)大起大落。

　　一則住建部官員論述“設(shè)立國(guó)家住房銀行條件已成熟”的文章，透露了政府主管部門對(duì)樓市調(diào)控頂層設(shè)計(jì)的構(gòu)想，引發(fā)熱議。住建部住房公積金監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光、處長(zhǎng)崔勇近期撰文稱，以住房公積金制度為基礎(chǔ)，設(shè)立類似國(guó)家住房銀行的政策性住宅金融機(jī)構(gòu)，是增加住房消費(fèi)需求的有效措施，應(yīng)抓緊組織實(shí)施。

　　3月以來，房地產(chǎn)新政接連釋放重大利好，市場(chǎng)回暖明顯。但長(zhǎng)期而言，“新常態(tài)”之下未來住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)仍待求解。此時(shí)提出“國(guó)家住房銀行”的設(shè)想無疑有特殊的現(xiàn)實(shí)意義。

　　由于住房行業(yè)具有一定的社會(huì)效應(yīng)，尤其是中低檔商品房和廉租房，住房融資可視為商業(yè)性與政策性的混合。發(fā)達(dá)國(guó)家普遍的做法是，針對(duì)住房市場(chǎng)的商品屬性和公共屬性，分別確立與之相適應(yīng)的住房融資模式。為了保障中低收入家庭的住房需求，策略上除了強(qiáng)制的住房?jī)?chǔ)蓄制度（住房公積金制度）以外，還逐步建立了以政府扶持獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)個(gè)人自愿儲(chǔ)蓄的非強(qiáng)制性政策性融資制度，而政府的作用也從單一的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄逐漸向多元化的公共支撐制度過渡，政策性融資渠道的輔助性特征更為突出。

　　中國(guó)住房金融體系還很不完備，存在許多不規(guī)范之處，可以說并沒有真正形成一個(gè)完整的住房金融組織系統(tǒng)。政策性融資主要是公積金貸款，但其與商業(yè)性住房融資有較強(qiáng)的同質(zhì)性。住房?jī)?chǔ)蓄銀行只有兩家，煙臺(tái)和蚌埠住房?jī)?chǔ)蓄銀行。雖然成立較早（1987年），但業(yè)務(wù)發(fā)展也受到了極大限制，談不上在全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)揮作用。2004年初開業(yè)的中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，尚處于在天津試點(diǎn)階段，向全國(guó)推廣還有待時(shí)日。

　　在此背景下，商業(yè)銀行在以信貸產(chǎn)品為主的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、以貸款利息為主的收益結(jié)構(gòu)的驅(qū)動(dòng)下，將大部分住房資金需求“義無反顧”地背在了自己肩上。商業(yè)銀行發(fā)放商業(yè)信貸無可厚非，但所謂個(gè)人住房貸款利率打折的做法，說明銀行也承擔(dān)了一部分社會(huì)職能，本身就是悖論。而住房市場(chǎng)受到銀行信貸杠桿的左右，也易現(xiàn)大起大落。而從商業(yè)銀行自身來看，住房信貸主要依賴于居民儲(chǔ)蓄存款，形成商業(yè)銀行住房長(zhǎng)期信貸與短期負(fù)債的扭曲對(duì)應(yīng)。

　　住房金融機(jī)構(gòu)的合理設(shè)置和不斷完善，是穩(wěn)定住房市場(chǎng)的前提條件。政策性金融和商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)是住房金融組織體系中相互統(tǒng)一的兩個(gè)主體內(nèi)容，彼此之間既相互獨(dú)立，又相互依賴和融合。

　　近期，國(guó)家加強(qiáng)了政策性住房金融體系的重構(gòu)。2014年設(shè)立了國(guó)家開發(fā)銀行住房金融部作為政策性住房金融機(jī)構(gòu)的最初嘗試，主要解決棚改和保障性住房的建設(shè)資金需求。與之相適應(yīng)，面對(duì)中低收入者的住房需求，也需要建立政策性機(jī)構(gòu)以補(bǔ)足另一條腿。

　　因此，無論是將公積金系統(tǒng)轉(zhuǎn)換為國(guó)家住房銀行，還是國(guó)開行住房金融部向個(gè)人領(lǐng)域拓展，抑或整合現(xiàn)有地方住房銀行，應(yīng)是未來住房金融的核心。

　　□史晨昱（學(xué)者、資深金融人士）