加大開發(fā)商違規(guī)成本 用法律約束房企

 　　中國房地產(chǎn)研究會房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會秘書長康俊亮在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，目前房地產(chǎn)糾紛呈現(xiàn)快速增長趨勢，有些還是群體性事件，社會影響大。總體來看，在商品房領域，糾紛或維權事件主要集中在以下幾個方面：

　　1.征收階段。以往，征收階段是糾紛頻發(fā)的領域，反映出的問題比較集中，如釘子戶、暴力征收、斷水斷電等等。因征收產(chǎn)生的糾紛往往具有群體性特征，所以社會關注度高。在國有土地上房屋征收補償條例出臺以后，征收主體、征收程序以及補償標準都有了較大改變，更加注重保護被征收人的利益，上述問題在一定程度上有所改觀，但并未完全杜絕。

　　2.預售合同無效。預售階段糾紛主要集中在開發(fā)企業(yè)為提前獲取預售資金，在不滿足辦理商品房預售許可條件，未取得商品房預售許可證的情況下與購房人簽署購房合同，后因遲遲無法取得預售許可證導致商品房預售合同無效。

　　3.商品房遲延交付。按照購房合同規(guī)定的時間交房是開發(fā)企業(yè)的一項重要義務，但在現(xiàn)實中，有些開發(fā)企業(yè)由于不能及時完工、不能按時取得商品房竣工驗收證明文件等原因無法按時交房，由此產(chǎn)生糾紛。

　　4.商品房質量問題。商品房質量符合國家標準及開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂商品房買賣合同的標準是開發(fā)企業(yè)應當履行的最基本也是最重要的一項義務。但有些開發(fā)企業(yè)過于追求利潤，使得樓倒倒、樓脆脆、樓歪歪、毒地板、毒油漆等問題難以杜絕，這些事件不但影響購房人的財產(chǎn)安全，發(fā)展到一定程度還會威脅到購房人的生命安全。

　　5.設計、規(guī)劃變更糾紛。我國立法并未禁止商品房買賣合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)變更設計、變更規(guī)劃，而且變革設計、變更規(guī)劃不見得對購房人不利或者說不見得一定侵害購房人的合法權益。但在實務中，一些開發(fā)企業(yè)進行設計、規(guī)劃變更時，雖然也履行了相應程序，但購房人往往不知情，致使購房人的利益受到侵害，如綠地變小，公共道路變車位，樓房長高、長胖等等。

　　6.樓盤爛尾糾紛。商品房開發(fā)周期長、投入的資金量大，一旦開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂，樓盤就會面臨巨大的爛尾風險。特別是在商品房預售中，由于購房人已經(jīng)支付了大部分、甚至全部購房款，如果樓盤爛尾，購房人將面臨房財兩空的局面，既拿不到房，又要不回購房款，購房人的利益很難得到救濟。

　　7.物業(yè)服務糾紛。在我國現(xiàn)階段，物業(yè)服務企業(yè)特別是前期物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間好像存在一種天然的不信任。業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)收的錢多，提供的服務少、質量低，物業(yè)服務企業(yè)認為自己是來管理小區(qū)的，業(yè)主應當服從管理，雙方的矛盾逐漸積累，業(yè)主最后決定換物業(yè)公司，由此導致原物業(yè)公司不退出，新物業(yè)公司難進入，相互僵持的局面不在少數(shù)。

　　康俊亮表示，一旦發(fā)生上述情況，購房人、業(yè)主利益如果受到損害，完全可以依據(jù)合同約定或法律規(guī)定的方式維護自己的合法權益，如去仲裁機構仲裁、去法院訴訟、去消費者協(xié)會調解等等。行政主管機關、司法機關等部門也應當為購房人、業(yè)主依法維權創(chuàng)造良好的社會環(huán)境，鼓勵、引導購房人、業(yè)主依法維權。

　　但在糾紛發(fā)生后，有些業(yè)主采取的維權手段過于激烈，如打砸售樓處、圍攻售樓處工作人員等等，這些手段不但不能有效維護自身的合法權益，反而有可能因自己的行為違法而承擔相應的法律責任。暴力維權不應當?shù)玫教岢惨吹讲糠仲彿咳恕I(yè)主不依法維權雖有其自身原因，房地產(chǎn)領域立法不完善、部分開發(fā)企業(yè)不誠信經(jīng)營，也是重要的因素。

　　對此，段和段律師事務所創(chuàng)始人段祺華也認為，立法不完善，追溯不完整以致房企違規(guī)成本小，房企不以為意。因此，他建議相關部門可著手建立房地產(chǎn)項目質量追蹤體系。

　　“主管部門盡管頒布過多個與房地產(chǎn)項目質量監(jiān)管相關的文件，要求對建設、勘察、設計、施工和監(jiān)理等單位進行監(jiān)督檢查，但并未‘主動出擊’，對房地產(chǎn)項目建成后的質量進行追蹤。”段祺華說。

　　段祺華表示，房地產(chǎn)項目質量追蹤體系首先要負責受理各自區(qū)域的房地產(chǎn)項目質量投訴，并依據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī)，建議并指導投訴人員進行相應民事索償。此外，還要配合司法行政機關，對相關房地產(chǎn)項目是否存在質量問題進行檢測及進一步處理。

　　因此，段祺華建議，追蹤體系可以依托已建成的全國建筑市場監(jiān)管與誠信信息平臺延伸，定期增加已證實存在質量問題的房地產(chǎn)項目名單，并披露與該項目相對應的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工程建設企業(yè)及監(jiān)理企業(yè)信息。他最后指出，住建部門披露的信息，應該和工商、商務及金融機構實現(xiàn)共享，在相應的商事主體信用系統(tǒng)中予以體現(xiàn)，以起到多部門對其經(jīng)營活動進行深入監(jiān)管的作用。

　　（本版稿件均由記者梁倩采寫）