全國房價繼續下跌 今年樓市將面臨的五大挑戰

房地產的高增長時代已經結束了，2013年是句號，2014年開始進入平穩期。

如果沒有政策的刺激，2015年的市場不會比2014年更好。如果有政策刺激，只不過是在透支未來需求，提前結束白銀時代。

為什么2015年市場不會比2014年更好?

我們認為，市場已經出現兩個需求減少的跡象，第一個是存量人口的購房需求在減少。由于房價上漲的預期被打破了，現在投機性的需求已經基本沒有了。除了北京、上海這樣的一線城市外，其他城市沒有大幅上漲的可能性，微調可能會有。北京、上海房價一定會上漲。

投資性需求明顯減少，有的出海了，有的理財了，有的買了大房子在還貸——套牢了。從世聯地產的數據來看，投資客的比例從幾年前的39.5%，已經下降到現在的10.7%。中國跨境投資總量已經從6900萬美元上升到去年的160億美元，而且還在呈上升趨勢。

改善性需求也逐年在下降。世聯地產的數據顯示，35歲以上的購房人群一般被認為是改善性需求，這個比例從三分之二下降到三分之一。

這個背后的邏輯是人均居住面積大幅提升，二線城市基本上都在27平方米以上，多的可以達到37平方米，三、四線城市會比一、二線城市人均居住面積更大，所以我們看到全國性的改善性需求動力已經在下降。中國人均住房面積已經接近發達國家的較高水平。

第二個是城鎮化的速度在明顯放緩，大多數城市常住人口凈增長量在減少，四個一線城市人口凈增長都在下降，北京在2000~2010年間，年均常住人口凈增長60.4萬人，2011~2013年均人口凈增長是51.2萬人，下降了9.2萬人;上海從年均62.8萬人，下降到年均37.7萬人，廣州、深圳是從兩位數下降到個位數的7.5萬和9萬人，7.5萬對1000多萬人口而言，就相當于全國人口的自然增長率。照此來看，深圳這樣的一線城市已經沒有外來人口了。不光是一線城市，我們看到25個二線城市有18個在下降;19個三線城市有15個在下降;28個四線城市有26個在下降。需求下降，市場自然是降溫的。

當然，2015年的市場也不會太差，剛需現在還呈現一個機械式的增長，畢竟結婚人口每年就有1500萬對，至少一半在城鎮里，按照50%購房每年就需要近400萬套。離婚人口大致相當于結婚人口數量的30%多，離婚也需要住房，應該不少于100萬套。常住人口中的非戶籍人口大約有2.4億人、6000萬戶，每年如果有3%的家庭購房，每年有近200萬套購房需求，30多年才會全部解決這部分“被城鎮化”人群的自有住房問題。城鎮化率每年提升1%，每年進城約1360萬人、340萬戶，每年購房3%，需要十多萬套住房。而不買房的人群仍然要租房，租房也需要房。我們預計每年租房需求在數百萬套，依靠現有二手市場的存量出租房遠遠不夠。

未來至少十年，每年的購房需求不會低于800萬套，這還不包括改善性需求。未來市場需求更多的、更主力的基本上是自住性需求。

政策：微刺激還是強調控?

今年的政策或許可以用一個詞來形容，“打水漂”。

為什么?因為房地產已經拖了經濟增長的后腿，而中央政府發出了穩定住房消費的號召，不刺激房地產是穩不住房地產市場的。但是“回歸以市場為主導”的既定方針不能變，所以刺激政策不能一石激起千層浪，微刺激就是理所當然的了，打水漂就是最好地微刺激。

打什么“水漂”呢?

從中央政府來看，時不時的定向式和非定向式貨幣政策，時刻激蕩著房地產這個巨大的市場，而通過逐步擴大新型城鎮化的試點政策可以為試點城鎮導入人口;通過減少保障房建設指標、鼓勵購買商品房用于保障房或拆遷房等，可以緩解房地產市場庫存壓力;通過推出Reits可以幫助房地產企業減輕資金壓力;通過鐵路和公路建設、撤并農村居民點和公共服務點、推行規模化農業生產可以促使農民轉移進城鎮。

中央政府的政策更加宏觀、更加跨界、更加長線，2015年對于房地產業都是利好，重在鼓勵市場信心，稍解近渴，但不會對沖結構調整的目標。

從地方政府來看，能動用的手段有限，不外乎是公積金、契稅和財政補貼(包括落戶、入學、農民工職業培訓)，刺激力度取決于政府的解決庫存和后續出讓土地的決心，刺激效果取決于財政能夠承受的補貼支出。最為核心的是能否為城市新區導入人口擺脫空城之憂。

挑戰：哪些風險對房企構成挑戰?

我們認為，2015年的房地產市場至少面臨五大挑戰：

首先，房地產已經成為反腐的重點領域，按規矩出牌，跟中央步調，不逾越雷池，肯老實做人，方為正道。

其次，融綠、融創事件說明房地產市場容量已經見頂，再不擴張就沒有機會了，證明高周轉與快擴張仍然是品牌房企的核心競爭力。千億房企已經取得市場份額的15%，跟不上第一第二方陣的，基本都要被淘汰，未來沒有房企第三梯隊。大魚吃小魚、快魚吃慢魚已不稀奇，大魚吃大魚、蛇呑象也將頻繁出現。價格戰已經打響，房地產也將像家電行業一樣出清市場，中小房企如果沒有特色和品牌，將不可避免地出局。能否活著走過白銀時代是新常態下的第二挑戰。

再次，資本為王，房地產回歸金融本質，險資入市、銀行垂青證明房地產業雖然利潤從暴利走向薄利，但還不至于微利，相對于絕大多數行業來說，仍然是金融機構的不二選擇。但過去的高增長時代十個項目十個賺錢，現在則是五個賺錢、三個持平、兩個虧本，對房企來說，精細化運營已成為基本功夫，資本市場認可才有融資機會，負債率的邊界擴張令投資人坐臥不安，投資是否安全是新常態下的第三個挑戰。

第四，一線城市房價看漲，但地價漲得更快，二線城市分化，不同區域供求關系大不一樣，平和心態、踩準節奏、平衡時間與盈虧關系才是最重要的。三、四線城市總體供大于求，大盤安全退出、小盤保本清倉，安全渡過去庫存周期，在合適的時點能否選對城市成為新常態下的第四個挑戰。

第五，轉型與多元化是房企不得已的選擇。小企業迫于生存壓力，大企業追求增長壓力，活得都不輕松。轉型與多元化是需要學習成本和時間的，人才流失與文化適應也將是轉型與多元化的鬼門關，能否成功轉型與多元化是房企第五個挑戰。

此外，海外市場多已成熟，最大的不確定性在于客戶主要依賴國內投資者，而移民政策和稅收政策將成為海外投資的漩渦，這是海外投資的重大挑戰。

大而全與小而美注定是后白銀時代的勝者，其成功的標志就是具有規范的法人治理、清晰的目標戰略、穩健的財務模型、精細的管理體系、精準的產品定位、優秀的人才結構與企業文化，不符合此標準的房企一定走不出白銀時代。