土地持續升溫 一線城市是房企安全港?

　新年伊始，一線城市土地市場持續升溫。據中原地產數據，1月份四個一線城市土地成交溢價率創出過去一年高點，預計春節前北京土地總成交金額將超過450億元。在樓市周期性調整過程中，一線城市似已成為房地產開發企業回避風險的安全港。但“安全港”是否安全，仍需仔細推敲。

　　一線城市房價上漲動力在逐漸消減。住宅是典型不動產，可采集成交價格代表性有限，難以真實全面反映區域房價整體狀況。特別是新建住宅成交價格，更多受到成本因素推動，需要結合其他指標共同分析判斷市場未來趨勢。今年1月份一線城市新建住宅均價出現環比上漲，主要是土地成本高昂，導致項目入市價格總體較高。但同期北京等十大城市主城區二手住宅均價環比下跌0.53%，同比下跌2.41%。值得注意的是，當月北京商品住宅成交近半數為自住型商品房。若剔除該因素影響，純粹商品住宅成交量較上年同期大幅下滑。盡管北京、上海等一線城市具備公共基礎設施完善、就業機會充裕、高端產業匯集等優勢，易吸引人口聚集，對高房價形成支撐，還應該同時認識到一線城市資源稟賦和環境保護對人口承載能力整體有限，北京人口已達資源承載極限，增量住宅需求萎縮不可避免。

　　一線城市住宅市場也較脆弱。相對而言，一線城市房價漲幅更高，投資投機性比例更大，因此更容易遭受市場調整沖擊。當前二線、三線城市住宅高庫存壓力高懸，主要也是一線城市實施住宅限購后房地產開發企業開發策略發生變化，由一線城市向二線、三線轉移，其背后動因則是一線城市房價漲幅和絕對價格相對二線、三線明顯偏高。日本東京住宅價格也曾大幅下跌，2008年東京及其周邊地區住宅價格下跌幅度超過30%。20世紀90年代中期香港房價也曾經歷“腰斬”。一線城市住宅投資屬性更強，雖然擁有區位優勢，但更易遭受投資回報波動沖擊。去年樓市周期調整以來，一線城市樓市成交量急劇萎縮，住宅變現難度明顯增大。據麥肯錫全球研究院《債務與去杠桿化報告》，當前我國近一半債務集中于房地產及相關行業，面臨較大風險隱患。債務杠桿提升過快是把雙刃劍，雖然支持居民家庭貨幣財富向住宅不動產財富轉移，但同時也導致未來住宅不動產財富向貨幣財富轉移的流動性難題。由于一線城市住宅分配結構矛盾較為突出，加上房價過度偏離中等以下收入人群購買力，導致增量住宅需求空間不斷收縮，動輒千萬元房產實際變現能力較低。

　　樓市擁有區域特征，但資金卻無地域限制。在現代金融市場環境里，社會資金自由流動，追逐利潤。在我國樓市自發步入調整軌道后，大體也很難找到逆勢而動區域。當然，一線城市基本面好，潛在需求規模較大，未來將從增量需求向品質提升需求轉移，房地產市場發展仍有較大空間。關鍵是采取有效措施改善住宅分配結構，使得不同層次需求都有對應供給，抑制投資投機性住宅需求，確保房價運行平穩、市場交易活躍，避免房地產市場大起大落。地價上漲并不總能向房價傳導，房價上漲預期已徹底逆轉。在當前經濟金融環境下，一線城市也難以承受房價繼續大幅上漲之重。