葉檀：回購商品房充當保障房看上去很美

 　　政府回購商品房充當保障房。這是消化庫存、保障民生之舉，本質上是政府繼土地市場后在開發市場入市托市，充當房地產市場的風向標。

　　1月24日，福州市下發《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見（試行）》，此前1月6日，住建部出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場指導意見》，鼓勵開發商售轉租、地方回購商品房。1月20日，住建部部長陳政高表態，房地產庫存高企的三、四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。

　　有兩大要點值得關注。房地產開發企業轉變盈利模式，從開發出售轉向租售并舉，住建部政策明確“支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租，支持房地產開發企業改變經營方式，從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變”，這不僅意味著盈利模式的轉變，也是盈利水平的長期下降。

　　貨幣上升周期、房地產牛市周期，開發商出售房地產可以獲得不菲的回報，甚至捂盤惜售直接獲得資產品價格大幅上升的收益。2005年福州市物價局一份讓市場沸沸揚揚的調查顯示，開發商利潤率平均約50%，最低約20%，最高超過90%，這當然引起反彈，開發周期、隱性成本不清晰，也沒有計入低谷時期的風險。

　　保守估計，房地產牛市周期利潤率在20%左右，但到熊市周期利潤率可能只有3%，甚至有的開發商還要虧本經營。政府鼓勵開發商從出售轉為租售并舉，租金回報率長期維持在5%已經算比較好，通常房屋供給比較穩定，而租金上下起伏較大。以南昌為例，根據搜房網數據，2014年12月南昌新售商品房均價為每平方米8850元，平均租金為每月每平方米22.66元，不算物業管理費，如果是個人投資者，租金年化回報率在3%左右，還不如去銀行存5年定期存款。對于開發商而言，還要加上土地、融資、人力等成本，這樣的收益是不可接受的。

　　政府鼓勵開發商從投資、出售轉向出租，是逼著開發商承認盈利模式的轉變，承認市場的嚴冬已經到來。

　　如果是政府回購商品房充當保障房，情況略好，但也好不到哪里去。以安徽蕪湖為例，截至2014年11月該地已完成棚戶區改造約1.3萬戶，其中回購商品房充當棚戶區的安置房高達45%。蕪湖市政府以“團購”的價格從開發商手中回購商品房用于棚戶區改造的安置房，只能選擇2007年以后建設的建筑面積不超過120平方米的商品房。若回購商品房充當公開配售的保障房實行不完全產權，由政府持有30%產權，被保障人員持有70%產權，若回購商品房充當定向安置房，如棚改中的安置房，實行完全產權，即被安置人員擁有100%的產權。

　　政府收購時的價格是當時市場所能出的最低價格，可能低15%到20%左右，如福州業內開發商透露，2014年該市就有幾個商品房項目被政府回購作為保障房，價格也差不多低于市價15%。這一價格如果能為市場托底是個好事，不過，由于房地產價格大幅下挫，政府托的就不是剛性底，曾經出現過政府托底購買的保障房價格還高于周邊樓盤的現象，原因就是市場價格的大幅下滑。

　　在具體的操作中，對于政府而言面臨諸多選擇，現在受共有產權等因素影響，經濟適用房尋租現象等消失，但政府的尋租空間變大，收購時選擇哪個樓盤，以什么樣的價格收購，如果暗箱操作，極易滋生腐敗，在保障房可憐的經費上拔毛。選擇的程序與透明就成為最重要的環節，本質上，這就是政府采購。

　　回購商品房充當保障房，聽起來很美，但對房地產市場不會起根本作用。