杭州1月5日電(記者呂昂、王政、鄭鈞天)庫存啥時候能消化？房價走勢如何？“去行政化”能否持續(xù)？起落沉浮后樓市還會有啥新變化？市場走向、政策預期……2015年的樓市該怎么看？

　　市場分化加劇，“去庫存”仍是主旋律

　　“2015年樓市的‘二八現(xiàn)象’將更加明顯，從全國主要城市樓市情況看，會有20%更快回暖，但80%去庫存化壓力依然很大。”雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳說。

　　隨著各地“限購令”的取消、房貸利率優(yōu)惠面擴大、央行降息等多重政策利好刺激，全國樓市在2014年歲末迎來“翹尾”，多地成交顯著企穩(wěn)回升。業(yè)內(nèi)人士預計，2015年樓市將延續(xù)2014年下半年以來平穩(wěn)回暖態(tài)勢，但在高庫存壓力下房價整體不會出現(xiàn)大波動，市場分化將進一步加劇。

　　截至2014年11月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28112萬平方米，同比增長18.5%。

　　上海易居研究院研究員嚴躍進表示，“去庫存”依然是2015年樓市的“主旋律”。在此背景下，樓市成交量價也會加劇分化。

　　中國城市住宅價格288指數(shù)顯示，2014年12月，中國城市一手住房價格指數(shù)連續(xù)9個月出現(xiàn)下跌，同比降幅0.74%。在中國房地產(chǎn)信息集團監(jiān)控的288個主要城市中，172個城市一手房價格指數(shù)環(huán)比仍出現(xiàn)下跌，占比近六成。在全國房價指數(shù)持續(xù)下滑的同時，一線城市房價卻有所上漲。北京、上海、廣州、深圳一手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為0.17%、0.56%、0.01%、0.13%；四季度一線城市的成交量更是較三季度驟增66%。

　　“需求旺盛的一、二線熱門城市的高成長性板塊價格依然有上升空間，而前期過度‘催熱’導致供需失衡的部分三、四線城市，在區(qū)域規(guī)劃及需求釋放沒有顯著調(diào)整的預期下，還將繼續(xù)處于下探回歸過程中。”房價點評網(wǎng)分析師說。

　　中小房企“危”大于“機”，部分企業(yè)或?qū)⒊鼍?/p>

　　得益于市場回暖，房企狀況有所好轉(zhuǎn)，2015年業(yè)內(nèi)“大吃小”或者強強聯(lián)手將會更加普遍。多位房企人士表示，隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)u趨成熟、健康，其行業(yè)平均利潤率將進一步下滑，趨向社會平均利潤率。

　　值得一提的是，2014年全國重點房企中逾半沒有完成年度銷售目標，有的甚至低至七成。像雅居樂、招商地產(chǎn)等標桿房企也在2014年遭遇市場寒流，銷售慘淡。例如，雅居樂2014年的銷售目標為480億元，并于該年二季度起大幅度降價，但最終業(yè)績僅完成430億元。

　　中國社科院近日發(fā)布的房地產(chǎn)綠皮書更是預測“房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整將在未來讓一半以上的開發(fā)商轉(zhuǎn)行或在市場消失”。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，2015年眾多中小房企“危”大于“機”，因為行業(yè)利潤率持續(xù)下滑，部分企業(yè)將虧損、出局。因此，房企承壓求變將是2015年的突出特征。

　　浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任賈生華表示，在此情況下，房地產(chǎn)業(yè)的資源再整合將更加頻繁。在“去行政化”和“趨市場化”特征日趨明確的樓市新常態(tài)下，面對高庫存壓力，那些在市場競爭中留下來的優(yōu)質(zhì)房企，將更注重提升服務品質(zhì)、強練“內(nèi)功”。“在平穩(wěn)中健康發(fā)展，2015年將會是中國樓市結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化、市場更趨成熟的一年。”

　　“去行政化”形勢明朗，但地方性“微刺激”仍將起作用

　　政府干預退出、還權(quán)于市場將是2015年政策面的基調(diào)。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，在2014年取消限購的基礎(chǔ)上，2015年政策面不會出現(xiàn)特別大的調(diào)整，將繼續(xù)呈現(xiàn)寬松化、平穩(wěn)化格局。

　　在政策面總體預期寬松、“去行政化”趨勢明確的同時，地方性的樓市“微刺激”在2015年也將繼續(xù)出現(xiàn)。諸如購房補貼、貸款貼息、公積金額度提升、異地互認等區(qū)域性樓市優(yōu)惠政策會密集出臺。如哈爾濱住房公積金管理中心日前發(fā)布文件稱，2015年1月起，為支持繳存職工購買首套和改善型自住房，購買新房或房齡在20年以下二手房的，一人貸款最高限額從40萬元上調(diào)為50萬元，兩人為70萬元；組合貸款最高限額從75萬元上調(diào)為105萬元。

　　世邦魏理仕中國區(qū)研究主管陳仲偉認為，今后中央單獨針對房地產(chǎn)市場出臺的調(diào)控政策將越來越少。“國八條”“國五條”等或?qū)⒊蔀闅v史。房地產(chǎn)市場調(diào)控作為整體宏觀調(diào)控的一部分，正逐步被納入全面深化改革的范疇進行全盤考慮。

　　“這會是未來樓市在政策面上的新常態(tài)。”賈生華說，包括2015年將實施的不動產(chǎn)登記制度在內(nèi)，今后的一系列配套政策都會是進一步促進樓市健康發(fā)展的制度性保障，將引導樓市更趨成熟、理性。

　　2015年，經(jīng)歷“行政之手”多番干預的樓市，趨向市場、依賴市場的格局會更明顯。“樓市逐步回歸市場，競爭將日趨充分，不同城市、不同板塊的區(qū)位、成長性差異將更多體現(xiàn)在購房者考量之中。這將是2015年乃至今后一段時間內(nèi)市場常態(tài)。”嚴躍進說。