新華財經年終策劃“冷暖之間看產業升級”之二——樓市篇

　　過往數年,“黃金房地產”這桌麻將遍地開花。可2014年以來,每年輕輕松松便可提前完成全年銷售目標的房企們,“牌運”漸漸艱難。進入“白銀圈”的房地產行業,已經過了拿地王即可“地胡”、定天價即可“天胡”的時代。

　　新年即將到來,房企的2015年樓市新局該碼什么牌?

　　政策“東風”缺席 調控去行政化

　　今年下半年,“松綁”成為房地產調控熱詞:自5月份南寧、銅陵等地放松限購開始,陸續有沈陽、濟南、呼和浩特等多地取消樓市限購政策;進入9月份,四川、福建、湖北等地在放松限購之余,還采取了包括首套房貸款利率優惠、公積金貸款、放松首套房認定在內等系列措施,被媒體解讀為“救市”。

　　然而,就在不久前發布的中央經濟工作會議公報中,人們并卻沒有找到“房地產”三個字的身影,這一細節引起多方關注。SOHO中國董事長潘石屹其后在公開場合直言“心里酸溜溜的”。

　　事實上,自去年十八屆三中全會提出“明確市場對資源配置起決定性作用”以來,本屆政府在房地產調控上的理念和思路已經轉變,集中體現在為更加尊重市場規律。

　　早在今年6月份就有報道稱,在住建部形成的調研報告中,“不打壓、不刺激”,“尊重市場規律對房地產市場調整的作用”,以及“加強市場監控、作好應對方案”等,或將成為下一階段房地產市場調控政策的基本口徑。

　　此外,在12月19日全國住房城鄉建設工作會議的部署中,也未像前幾年一樣明確提及“限購”、“調控”等關鍵詞。有分析人士認為,這一改變意味著隨著市場情況的轉變,政府對于樓市的思路和態度發生顯著變化,房地產調控“去行政化”的方向愈加明顯。

　　因此,期冀如同2009年那般,通過政策刺激再打“東風”牌的套路已不再現實。

　　漲價“發財”艱難 走量才是王道

　　2014年底,房地產市場成交量略見好轉。就在此時,坊間傳出部分大型房企開始重新調整定價策略——漲價,再次映入公眾眼簾。

　　9月30日,房貸新政的公布拉開“銀十”的銷售序幕,多家地產商的漲價通知文件開始四處傳播;11月21日,當央行時隔兩年祭出降息之舉時,各樓盤取消優惠、上調價格的消息也屢見報端。

　　而真相是什么呢?一位業內人士在媒體再三追問下透露,所謂“漲價通知”僅僅是部分地產項目為了推動成交而做的營銷動作。

　　事實上,大部分房地產企業仍處于庫存高壓之下。東北證券研究報告數據顯示,截至2014年9月底,A股房地產行業上市公司存貨余額已接近16494億元,同比增加了17.7%。報告指出,雖然近年來上市房企的庫存增長速度持續下滑,但均值仍然維持在20%左右,遠遠高于全國商品房銷售增長水平——不難看出,和漲價相比,去庫存才是房地產企業最為焦急的事情。

　　中原地產研究中心統計數據顯示,截至12月10日,已公布11月份銷售業績的33家上市企業中,有超過19家已經基本不可能完成年度任務。

　　再回頭來看“漲價論”,或許只是為了影響大眾預期并借機走量而上演的“戲碼”,房企們端著價格打“發財”的牌路不過是種叫賣罷了。

　　轉型“洗牌”緊迫 道路阻且長

　　“在白銀時代,還依然只關注銷售額是死路一條”,新年即將赴任萬科北京公司董事長的毛大慶曾這樣說道。

　　房地產進入“中利時代”已經是一個不爭的事實。有輿論認為,從當前來看,地產行業暫時還能以規模定地位,但競爭格局已經開始發生潛在變化。地產企業紛紛另辟蹊徑,準備或已經開始深耕或橫或縱的多元化方向,這些業務布局將決定其未來在行業中的地位。

　　但是,選擇一個自己并不熟悉的領域,能玩轉么?

　　一提恒大賣礦泉水,哇哈哈笑了;一提萬達做電商,天貓笑了;一提萬科做“配套商”,大家都沉默了……跨界的風險在于,習慣了某個特定領域發展模式和游戲規則的企業,在涉足一個全然陌生的領域之后,與該行業內已然成熟的企業展開競爭將十分艱難,是否能夠真如其先前承諾的掘出新盈利點,也是未知數。

　　不可否認的是,主動求變也好,被動轉型也罷,不少房企巨頭跨界經營箭已離弦。隨著黃金局的結束,在行業“洗牌”中打出新年第一張牌的勇氣是必須要有的,繼續徘徊于中利時代中的“底力”也是要有的。(黃博陽)