CFP圖片 合成/蘇振

    “比起房產(chǎn)稅和房價控制目標(biāo)，當(dāng)前對樓市影響最大的還是限購。”湖北孝感某房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對中國證券報記者說。

　　在嚴(yán)厲的調(diào)控政策影響下，部分炒家暫時離開了樓市。以北京等城市為例，目前首套房和本地購房比重已攀升至歷史高位。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了已經(jīng)宣布限購的40余個城市，個別房價過高和上漲過快的城市仍有可能被納入限購城市范圍，但限購令暫難在三四線城市全面鋪開。

時近年中，一些城市房價開始顯現(xiàn)回落苗頭。北京住建委最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月北京新建普通住房成交均價14127元/平方米，比去年全年水平低4.8%。“這主要是由于北京出臺了國內(nèi)最嚴(yán)的限購等調(diào)控措施，有效打擊了投機(jī)投資，同時加大了保障房供應(yīng)和中低端產(chǎn)品供應(yīng)。”北京市房協(xié)副秘書長陳志認(rèn)為。

然而從全國來看，二季度以來仍然呈現(xiàn)多數(shù)城市微幅上漲，成交平穩(wěn)的態(tài)勢。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月在70個大中城市中，新建商品住宅價格下降或持平的城市有14個，其余56個城市則小幅上漲。從成交情況看，1-5月全國商品房銷售面積32932萬平方米，同比增長9.1%。為了尋求銷售業(yè)績，一些距離大城市較近的樓盤開始把賣點(diǎn)放在“不限購”上，位于河北省廊坊市的孔雀大衛(wèi)城銷售人員對中國證券報記者表示：“現(xiàn)在買得起房的人大部分沒有資格，有資格買房的群體又往往經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，我們樓盤盡管處于河北省，但距離北京交通很方便，值得考慮。”

盡管樓市調(diào)控很嚴(yán)，但一些投資者仍然將目光瞄準(zhǔn)樓市。在一家物流公司上班、名下已經(jīng)擁有三套房產(chǎn)的李飛認(rèn)為，北京的限購政策很嚴(yán)，目前要想出手購房只有兩種選擇：第一是市內(nèi)的商住項(xiàng)目，其優(yōu)點(diǎn)是租金回報高，但面積大多數(shù)偏小；第二是北京市周邊的住宅，如廊坊、燕郊等地樓盤，這些樓盤距離市區(qū)比較遠(yuǎn)，但未來也具有升值潛力。

“由于不受限購影響，目前北京市內(nèi)的商住項(xiàng)目價格比較堅挺。比如西二環(huán)的茶貿(mào)國際目前是每平方米兩萬多元，這個價格和去年相比差別不大，而周邊的二手住宅價格則跌了10%左右。”北京市馬蓮道附近的一名地產(chǎn)中介說。

從成交結(jié)構(gòu)來看，北京住房市場的投機(jī)投資需求正被有效擠出。根據(jù)房屋交易權(quán)屬數(shù)據(jù)統(tǒng)計，5月北京市新建商品住房成交中，89.6%為首次置業(yè)，10.4%為本市居民改善性購房。鏈家地產(chǎn)提供的一份報告顯示，在去年北京市二手房成交中，外地人購房占比達(dá)到了34%，而目前二手房住宅中外地人購房占比已經(jīng)不到10%，下降非常明顯。

價格方面，盡管松動幅度比以前加大，但北京絕大多數(shù)新盤仍然繼續(xù)僵持。5月在售新建商品住房項(xiàng)目151個，其中15個項(xiàng)目價格下降，130個持平，另有6個項(xiàng)目上漲。

也有少數(shù)人士試圖以鉆政策漏洞的方式投機(jī)樓市。如一些購房者將原先房產(chǎn)贈予自己的直系親屬，以迎合購房條件。還有的人抓住“限購令”只針對本市的特點(diǎn)，赴三四線城市或購房資格審查相對稀松的二線城市繼續(xù)購房。

限購范圍難以全面擴(kuò)大

“孝感目前已經(jīng)執(zhí)行房價控制目標(biāo)和‘一房一價’規(guī)定，但限購政策并沒有推行。從我目前掌握的情況看，并沒有得到限購令要擴(kuò)展到三線城市的信息。”孝感市上述房企負(fù)責(zé)人說。

據(jù)統(tǒng)計，目前除了各直轄市、省會城市以及計劃單列市外，溫州、三亞、蘇州等城市也已經(jīng)推出了限購政策，限購城市總量約為40個。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，未來如果個別城市房價上漲過猛，可能被納入限購城市范圍。但總體而言，限購令難以在三四線城市大面積推廣。

根據(jù)政策基調(diào)，除了一二線城市必須實(shí)施限購，部分房價過高、上漲過快的城市，也要在一定時期內(nèi)從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。有分析人士據(jù)此指出，未來如果樓市出現(xiàn)反彈，尤其是尚未限購的三、四線城市價格明顯上漲，不排除限購城市范圍擴(kuò)大的可能。

但從目前來看，這一假設(shè)條件尚未成為現(xiàn)實(shí)。從國家統(tǒng)計局公布的4月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)來看，一線城市新建住宅價格環(huán)比漲幅最大，為0.45%，二線城市漲幅為0.35%，三線城市為0.26%。楊紅旭認(rèn)為，目前并未出現(xiàn)市場需求擠向未限購城市的普遍趨勢。

至于限購政策未來是否長期實(shí)施，國家信息中心在中國證券報發(fā)布的研究報告認(rèn)為，住房限購政策應(yīng)升級為中長期政策，至少在5-10年內(nèi)維持不變。同時限購政策應(yīng)當(dāng)在全國范圍內(nèi)逐步推行，有效地將投機(jī)需求擠出房地產(chǎn)市場。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生則認(rèn)為，目前購房需求受到壓制，再加上保障房建設(shè)加快，房價有可能出現(xiàn)一些回落。但要看到的是，限購政策主要限制的是成交量，對價格的影響是間接的，未來限購政策難以長期實(shí)行下去。

有分析人士指出，在有效遏制非合理需求、維持樓市穩(wěn)定的同時，限購政策也會誤傷改善性購房，增添了業(yè)主惜售心理并降低存量房供應(yīng)。未來限購政策的退出必須滿足相應(yīng)條件，如樓市價格已經(jīng)回落至合理水平，稅收、金融的手段起到相應(yīng)的調(diào)控替代作用等。