未限購城市房價無一下跌 投資客已考慮出貨

    　對二三線城市是否進行限購尚在調研之中，北京眾多“衛星城”中的投資客已經蠢蠢欲動，尋思著是否將手中房產出售。

　　而中原地產近期對還未實施限購政策的全國50個二三線城市進行調研后發現，這些城市房價無一下跌，而且半數城市成交量明顯上漲。

　　現象

　　“限購”風聲緊 嚇壞投資客

　　“你說我這房子賣還是不賣，真糾結。”昨天，談起二三線城市可能因房價上漲過快也將實行限購的消息，在某媒體工作的陳小姐表示。陳小姐2003年在燕郊買了一套小戶型，之后一直處于時而空置、時而出租的狀態，自己則住在北京市區的一套房子內。

　　在燕郊購房原本是看好這里的房價上漲趨勢，作為投資的。如今聽說二三線城市也要限購，目睹了限購令對北京樓市的重創后，陳小姐對燕郊樓市的前景非常擔心。上周末，她專門去了趟燕郊打聽房價，考慮將手中這套唯一的投資房出售。

　　其實，像陳小姐這樣的投資客還有不少。21世紀不動產、中原地產等多家通州門店近日也接到不少投資客的電話，詢問是否應該出售燕郊的房產以防止限購帶來的房價下跌。

　　數據

　　50個未限購城市 房價穩中有升

　　據中原集團近日對50個可能限購的二三線城市進行了市場調研，包括福建(泉州)、海南(文昌、瓊海、萬寧)、河北(燕郊、廊坊、保定、邯鄲)、山東(泰安、濰坊、威海、煙臺、淄博)等。

　　調研數據顯示，這50個城市住宅價格無一下跌。其中37個城市住宅價格出現小幅上漲，其余13個城市的價格則基本持平，持平的13個城市分別分布在江蘇省、遼寧省、山東省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省。

　　2011年上半年有半數城市的住宅成交量同比出現上升，同比下滑的城市主要集中在東部的江蘇省、浙江省和江西省，而其余12個省的城市成交量均出現上升或持平。有四成未限購城市的投資客比例為20%。

　　限購與否取決于當地購房的投資客比例，受周邊核心城市出臺“限購”政策的影響，部分二三線城市承接了部分核心城市的投資或自住需求。舉例來說，由于福建省的廈門出臺了“限購”政策，部分投資需求轉而投向泉州市；由于北京出臺了“限購”政策，部分外地打工者無法在北京買房，將目光轉向河北的廊坊、燕郊等地。

　　調研數據顯示，50個未“限購”城市中有18個城市的本地人房產投資比重超過20%，均為經濟發達省份的二三線城市，包括江蘇省的常州、鎮江、昆山、太倉；山東省的濰坊、威海、煙臺、淄博；浙江省的象山、嘉興；遼寧省的盤錦、丹東、營口、普蘭店等城市。

　　分析

　　有保有壓 “限購”不應一刀切

　　中原地產認為，由于中國廣大的二三線城市的房地產市場處于不同的發展階段，有著不同的市場結構，因此對于二三線城市，“限購”政策不應采取一刀切的做法，針對不同城市應該采取不同的措施。

　　對于一些本地投資需求占比較高的城市應盡快出臺“限購”的政策。

　　對于外地客占比較高的城市應區分對待，一些有自然景觀的城市應該區分旅游地產和普通住宅進行“限購”，一些因大城市“限購”而擠出到周邊城市的自住需求應該采取鼓勵的政策，或者可以選擇限價等抑制投資投機的措施達到限購的目的，而純粹外地投資需求占比較高的城市則也應盡快出臺“限購”政策。

　　50個可能限購城市分類

　　(根據50個城市市場人士對 “限購”政策可能造成影響的估計，結合這些城市外來需求和本地投資需求的比例，將這50個城市分為三類)

　　一類城市：受“限購”政策影響較大，包括以下20個城市：泉州、文昌、瓊海、萬寧、常州、昆山、太倉、盤錦、丹東、營口、燕郊、廊坊、安陽、威海、煙臺、淄博、嘉興、東莞、惠州、中山。

　　二類城市：受“限購”政策影響較小，包括以下22個城市：九江、贛州、撫州、宜春、新余、鎮江、江陰、宜興、普蘭店、泰安、濰坊、吉林、富陽、建德、臨安、襄樊、宜昌、黃石、湘潭、岳陽、綿陽、德陽。

　　三類城市：不受“限購”政策影響，包括以下8個城市：鞍山、保定、邯鄲、象山、余姚、益陽、安寧、晉寧縣（記者 張媛）